Yêu cầu về lối thoát nạn không giống nhau cho mọi ngôi nhà: quy chuẩn chia công trình theo công năng, và mỗi nhóm có mức đòi hỏi khác nhau về số lối ra, loại cầu thang, ngăn cháy và chiếu sáng sự cố. Nhà của một hộ gia đình được linh hoạt nhất; nhà ở có phần kinh doanh, nhà nhiều căn hộ và nơi đông người lần lượt chặt hơn, vì số người tăng và người ở không còn quen lối.
Bài này so sánh logic của bốn nhóm thường gặp nhất ở đô thị Việt Nam, để bạn biết ngôi nhà mình đang ở, đang thuê hay đang định kinh doanh rơi vào nhóm nào và vì sao yêu cầu đổi khi công năng đổi. Bài không thay hồ sơ thiết kế và không liệt kê con số; chi tiết từng kiểu nhà có ở các danh mục chuyên về nhà ống, nhà trọ, chung cư và nơi đông người trên trang.
Vì sao yêu cầu khác nhau theo loại nhà
Ba yếu tố khiến quy chuẩn phân biệt các loại nhà là số người, mức độ quen thuộc với công trình và khả năng tự thoát. Một gia đình năm người sống lâu năm trong nhà mình biết từng bậc thang trong bóng tối. Mười hộ thuê trọ ở chung một toà nhà mỗi người biết một ít. Hai trăm khách trong một nhà hàng nhiều tầng không ai biết lối ra thứ hai ở đâu. Bệnh nhân, trẻ mẫu giáo, người già trong viện dưỡng lão phụ thuộc người khác để di chuyển.
Càng xa phía "đông, lạ, phụ thuộc", công trình càng phải tự bù cho con người bằng lối ra nhiều hơn, rộng hơn, có buồng thang bảo vệ, có chỉ dẫn và báo cháy sớm. Đó là lý do QCVN 06:2022/BXD chia công trình theo nhóm nguy hiểm cháy theo công năng, ký hiệu F1 tới F5, rồi đặt yêu cầu thoát nạn khác nhau cho từng nhóm.
Ngoài quy chuẩn kỹ thuật, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 cũng dành quy định riêng cho nhà ở và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh, cùng các văn bản hướng dẫn. Khi đối chiếu, bạn cần xem cả hai tầng: luật nói ai có trách nhiệm gì, quy chuẩn nói công trình phải làm thế nào.
So sánh bốn nhóm thường gặp
Bảng dưới so sánh xu hướng yêu cầu ở mức nguyên lý. Từng trường hợp cụ thể còn phụ thuộc chiều cao, diện tích, số người và văn bản hiện hành.
| Nhóm | Đặc điểm người sử dụng | Xu hướng yêu cầu về lối thoát | Điểm hay vướng |
|---|---|---|---|
| Nhà ở riêng lẻ của một hộ | Ít người, quen lối, cùng một gia đình | Linh hoạt nhất; có cách áp dụng riêng theo số tầng, chiều cao | Một cầu thang hở, cửa cuốn tầng trệt, chuồng cọp kín |
| Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh | Gia đình cộng với khách, nhân viên, hàng hoá | Chặt hơn nhà ở thuần; chú trọng ngăn cách phần kinh doanh với phần ở và lối thoát cho người ở tầng trên | Hàng hoá chắn lối, kho ở chân cầu thang, khoá cửa ban đêm |
| Nhà nhiều căn hộ, chung cư | Nhiều hộ, mỗi hộ quen phần mình, không quen cả toà | Thường cần từ hai lối ra mỗi tầng, buồng thang bảo vệ, ngăn cháy giữa căn hộ và hành lang | Chèn cửa buồng thang, đồ đạc hành lang, quạt tăng áp không chạy |
| Nơi đông người: nhà hàng, karaoke, rạp, trung tâm thương mại | Đông, lạ lối, có thể đã uống rượu bia, ánh sáng mờ | Nhiều lối ra, rộng, cửa mở ra ngoài, chỉ dẫn và chiếu sáng sự cố đầy đủ, người hướng dẫn thoát nạn | Phòng kín cách âm, cửa phụ bị khoá, cải tạo sau nghiệm thu |
Nhà trọ, ký túc xá và chung cư mini là trường hợp hay gây tranh luận vì nằm giữa các nhóm. Cách xếp nhóm cụ thể cần đối chiếu quy chuẩn và văn bản hướng dẫn hiện hành, hoặc hỏi cơ quan phòng cháy địa phương.
Nhà ở riêng lẻ: linh hoạt nhưng không có nghĩa là bỏ qua
Được linh hoạt vì ít người và quen lối. Quy chuẩn và văn bản hướng dẫn cho nhà ở của một hộ gia đình cách áp dụng riêng, mềm hơn chung cư hay cơ sở kinh doanh. Nhiều yêu cầu như buồng thang kín hay hai lối ra không áp dụng y nguyên.
Rủi ro vật lý thì không linh hoạt. Khói vẫn lên theo cầu thang hở, cửa cuốn vẫn kẹt khi mất điện, chuồng cọp kín vẫn nhốt người bên trong. Linh hoạt về pháp lý không đổi được các thực tế này.
Ba việc nên làm ở mọi nhà ống. Ngăn khu để xe tầng trệt với cầu thang bằng vách và cửa tự đóng; có một lối ra khẩn cấp ở tầng trên mở được thật, như ô mở trên khung bảo vệ hoặc cửa lên sân thượng; có báo khói ở tầng trệt và cầu thang.
Nhà cao tầng hơn, nhà sâu hơn thì cẩn thận hơn. Nhà ống năm, sáu tầng trên một mảnh đất sâu với một cầu thang là kiểu nhà có rủi ro cao nhất ở đô thị. Nếu nhà bạn thuộc dạng này, hãy hỏi người có chuyên môn thay vì dựa vào sự linh hoạt chung.
Nhà ở kết hợp kinh doanh: khi một ngôi nhà mang hai vai
Đây là kiểu nhà phổ biến nhất ở phố Việt Nam: tầng trệt bán hàng, làm xưởng nhỏ, quán ăn; các tầng trên gia đình ở. Rủi ro đặc thù là phần kinh doanh thường là nơi có nhiều chất cháy nhất, nhiều thiết bị điện nhất, lại nằm ngay dưới chân cầu thang duy nhất dẫn lên chỗ ngủ.
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 có quy định riêng về nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh, cùng với văn bản hướng dẫn về điều kiện an toàn. Logic chung là: tách phần kinh doanh với phần ở bằng giải pháp ngăn cháy, bảo đảm người ở tầng trên có đường thoát không phải đi xuyên qua khu vực dễ cháy, hoặc có lối thoát thay thế, và có phương tiện báo cháy, chữa cháy ban đầu phù hợp. Mức yêu cầu cụ thể theo loại hình và quy mô kinh doanh bạn đối chiếu văn bản hiện hành.
Điều người chủ hay bỏ qua là ban đêm. Ban ngày cửa hàng mở, lối ra thông thoáng. Ban đêm cửa cuốn kéo xuống, hàng hoá chất lại, xe dựng kín, cả nhà ngủ trên lầu. Mọi kiểm tra về lối thoát của nhà kinh doanh nên làm vào trạng thái ban đêm, không phải lúc đang mở cửa.
Chung cư và nhà nhiều căn hộ: lối thoát là tài sản chung
Ở chung cư, hệ thống thoát nạn được thiết kế cho cả toà: hành lang, buồng thang, cửa ngăn cháy, quạt tăng áp, chiếu sáng sự cố, chỉ dẫn. Không hộ nào sở hữu riêng các thứ đó, nhưng hành vi của từng hộ quyết định chúng có còn hoạt động không. Một tủ giày ngoài cửa, một xe đạp ở chiếu nghỉ, một cửa buồng thang bị chèn là đủ làm giảm khả năng thoát của cả tầng.
Với chung cư mini và nhà nhiều căn hộ cho thuê xây trên đất ở, câu hỏi thường gặp là công trình được xếp nhóm nào và đã được thẩm duyệt, nghiệm thu phòng cháy như một nhà nhiều căn hộ hay chưa. Người thuê và người mua căn hộ có quyền hỏi chủ đầu tư, chủ nhà về điều này. Các bài chuyên về nhà trọ, chung cư mini và chung cư cao tầng trên trang đi sâu vào từng loại.
Ban quản trị và ban quản lý toà nhà là đầu mối để cư dân phản ánh khi lối thoát chung bị lấn chiếm. Nội quy rõ ràng về hành lang, buồng thang, chỗ để xe, cộng với việc nhắc nhở đều đặn, thường hiệu quả hơn những đợt dọn dẹp lớn rồi để tái diễn.
Nơi đông người: người đến cũng cần biết
Nơi đông người có yêu cầu chặt nhất vì một sự cố ở đó có thể ảnh hưởng hàng trăm người cùng lúc. Chủ cơ sở có trách nhiệm duy trì lối thoát, chỉ dẫn, chiếu sáng sự cố, phân công người hướng dẫn khách thoát nạn. Điều kiện phòng cháy của cơ sở kinh doanh, hồ sơ và kiểm tra là phần việc riêng với cơ quan chức năng.
Người đến cũng có phần của mình: khi bước vào nhà hàng, quán karaoke, rạp, hãy dành vài giây nhìn xem lối ra ở đâu ngoài lối vừa vào. Ở phòng kín, nhớ đường từ phòng ra cầu thang. Nếu thấy cửa thoát hiểm bị khoá hay bị chắn, báo người phụ trách. Có cháy thì gọi 114, đi theo chỉ dẫn, không quay lại lấy đồ.
Với các nơi tập trung người cần trợ giúp như trường mầm non, bệnh viện, nhà dưỡng lão, yêu cầu còn chặt hơn, vì người bên trong không tự thoát được hoặc thoát rất chậm. Ở đó, phương án thoát nạn gắn liền với việc phân công người dìu, bế, đẩy giường, và với các khu vực an toàn tạm thời trong toà nhà, không chỉ với số lượng cửa ra.
Đổi công năng: thời điểm yêu cầu thay đổi mà ít ai để ý
Phần lớn tình trạng thiếu lối thoát không do xây sai từ đầu, mà do một ngôi nhà được dùng khác đi. Những thay đổi sau thường kéo theo yêu cầu khác:
- Nhà ở của gia đình chia phòng cho thuê nhiều người.
- Tầng trệt nhà ở chuyển thành cửa hàng, quán ăn, xưởng may, kho hàng.
- Nhà nhiều tầng chuyển thành homestay, nhà nghỉ, khách sạn mini.
- Văn phòng chuyển thành lớp học, phòng tập, quán karaoke.
- Cơi nới thêm tầng, làm gác lửng, làm phòng trên sân thượng.
- Nhà xưởng nhỏ chuyển thành nơi ở cho công nhân, hoặc ngược lại nhà ở chuyển thành xưởng có chứa hàng dễ cháy.
Mỗi thay đổi trên nên đi kèm câu hỏi "lối thoát hiện có còn đủ cho công năng mới không" và, khi cần, việc hỏi cơ quan phòng cháy về yêu cầu và thủ tục. Hỏi trước khi cải tạo luôn rẻ hơn sửa sau khi đã làm xong. Người mua hoặc thuê lại một cơ sở đã cải tạo cũng nên hỏi người chủ cũ về hồ sơ phòng cháy, vì trách nhiệm duy trì điều kiện an toàn đi theo người đang sử dụng.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở của gia đình có phải tuân theo quy chuẩn thoát nạn không?
Nhà ở riêng lẻ có cách áp dụng riêng, linh hoạt hơn các loại công trình khác, theo quy chuẩn và văn bản hướng dẫn hiện hành. Dù yêu cầu pháp lý mềm hơn, các nguyên lý về khói, cầu thang và lối ra vẫn đúng, nên gia đình vẫn nên chủ động ngăn khu để xe, giữ lối ra khẩn cấp và lắp báo khói.
Nhà tầng dưới bán hàng, tầng trên để ở thì thuộc loại nào?
Đó là nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh, loại nhà có quy định riêng trong Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 và văn bản hướng dẫn. Yêu cầu cụ thể phụ thuộc loại hình và quy mô kinh doanh, bạn nên hỏi cơ quan phòng cháy địa phương để biết chính xác.
Chung cư mini được xếp vào nhóm nào?
Tuỳ cách công trình được cấp phép, thiết kế và sử dụng. Nhà có nhiều căn hộ độc lập cho nhiều hộ ở thường được xem xét như nhà nhiều căn hộ, với yêu cầu chặt hơn nhà ở một hộ. Cách xếp nhóm cụ thể cần đối chiếu quy chuẩn hiện hành hoặc hỏi cơ quan phòng cháy.
Đổi nhà ở thành homestay có cần làm lại lối thoát không?
Rất có thể cần bổ sung, vì homestay là nơi lưu trú cho khách không quen lối, khác với nhà ở của gia đình. Trước khi cải tạo, nên hỏi cơ quan phòng cháy về yêu cầu và thủ tục áp dụng, và nhờ người có chuyên môn đánh giá lối ra, cầu thang, ngăn cháy hiện có.
Vì sao nơi đông người phải có nhiều lối ra hơn?
Vì số người lớn, phần đông không quen lối, có thể có người say, trẻ em, người già, và ánh sáng thường mờ. Một lối bị chặn sẽ dồn hàng trăm người về lối khác, gây chen lấn. Nhiều lối ra, đặt phân tán và đủ rộng giúp dòng người thoát ra nhanh mà không ùn tắc.
Người thuê nhà có quyền hỏi về lối thoát nạn không?
Có. Người thuê có thể hỏi chủ nhà về lối thoát, cửa, cầu thang, báo cháy trước khi ký hợp đồng và trong quá trình ở. Khi phát hiện lối thoát bị chặn mà trao đổi không có kết quả, người thuê có thể phản ánh tới cơ quan phòng cháy hoặc chính quyền cấp xã nơi có nhà.