Lối thoát nạn thuộc trách nhiệm của người đang quản lý, sử dụng chính chỗ đó: chủ nhà lo phần mình giữ, người thuê lo phần mình dùng, ban quản lý lo phần chung, người sử dụng lao động lo nơi làm việc. Không có một người duy nhất "chịu hết", nhưng cũng không có chỗ nào được bỏ trống. Khi một lối ra bị khoá chết, câu hỏi đúng là: ai đang cầm chìa, ai đang để đồ ở đó, ai có quyền dọn.
Bài này dựng một bản đồ phân vai theo nguyên lý chung của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 (có hiệu lực từ 1/7/2025), Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở, rồi áp vào từng kiểu nhà người Việt hay ở và hay làm. Bài không thay cho ý kiến của cơ quan phòng cháy chữa cháy hay luật sư trong một vụ việc cụ thể. Hồ sơ và điều kiện phòng cháy của cơ sở kinh doanh là mảng riêng, ở đây chỉ nhắc khi cần.
Nguyên lý chung: ai kiểm soát thì người đó giữ
Luật về phòng cháy ở nước ta xưa nay đều đi theo một tinh thần: mỗi người, mỗi hộ gia đình, mỗi cơ sở có trách nhiệm phòng cháy trong phạm vi mình quản lý. Luật năm 2024 tiếp tục cách tiếp cận đó và nói rõ hơn trách nhiệm của chủ hộ, của người đứng đầu cơ sở, của chủ đầu tư, của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Lối thoát nạn là một phần của an toàn phòng cháy, nên cũng đi theo đúng logic ấy.
Áp vào đời sống, có thể tự hỏi ba câu. Thứ nhất, chỗ này thuộc sở hữu của ai: nhà riêng của một hộ, phòng đang cho thuê, hay phần sở hữu chung của cả toà. Thứ hai, ai đang thực tế sử dụng và kiểm soát: ai giữ chìa, ai quyết giờ đóng cổng, ai xếp hàng hoá. Thứ ba, hợp đồng hoặc nội quy giao việc đó cho ai. Câu trả lời của ba câu thường chỉ ra người phải làm.
Một chỗ có thể có nhiều người cùng chịu một phần. Ví dụ giả định: cổng nhà trọ bị khoá ổ treo ban đêm. Chủ nhà quyết định cách khoá nên chịu phần bố trí; người quản lý được giao trông nhà chịu phần thực hiện; người thuê nào tự ý khoá thêm một ổ riêng thì chịu phần mình gây ra. Khi xảy ra thiệt hại, việc phân định ai chịu bao nhiêu là việc của cơ quan có thẩm quyền hoặc toà án, căn cứ vào lỗi và mối liên hệ với thiệt hại; nhưng trong lúc bình thường, biết ai giữ phần nào là đủ để đề nghị đúng người.
Bản đồ phân vai theo kiểu nhà
Bảng dưới gom các tình huống hay gặp. Đây là phân vai theo nguyên lý; từng nơi có thể khác tuỳ hợp đồng, quy chế quản lý và quy mô, nên dùng để định hướng chứ không phải kết luận pháp lý.
| Kiểu nhà, nơi chốn | Người giữ phần chính | Người cùng chịu một phần | Thường tranh cãi ở đâu |
|---|---|---|---|
| Nhà riêng một hộ tự ở | Chủ hộ | Các thành viên trong nhà | Khung sắt kín, sân thượng khoá, đồ đạc ở cầu thang |
| Nhà cho thuê nguyên căn để ở | Người thuê với phần sử dụng hằng ngày | Chủ nhà với kết cấu, khung sắt, cửa có sẵn | Ai được làm ô mở trên khung sắt, ai trả tiền |
| Nhà trọ, chung cư mini cho thuê từng phòng | Chủ nhà hoặc người được giao quản lý | Người thuê với phòng mình và chỗ để xe của mình | Khoá cổng ban đêm, xe chắn chân thang, sạc xe điện |
| Chung cư có ban quản trị | Đơn vị quản lý vận hành với phần sở hữu chung | Ban quản trị giám sát; từng chủ căn với phần riêng và hành lang trước cửa | Cửa thang bị chèn, đồ ở hành lang, khoá sân thượng |
| Nhà ở kết hợp kinh doanh | Chủ hộ kinh doanh | Người làm công trong giờ làm | Hàng hoá chất ở tầng trệt chắn lối |
| Văn phòng, xưởng, cửa hàng có người làm thuê | Người sử dụng lao động, người đứng đầu cơ sở | Người được phân công phụ trách an toàn; từng người lao động | Cửa sau khoá chống thất thoát, lối đi chất hàng |
| Nơi đông người: quán, rạp, trung tâm thương mại | Chủ cơ sở | Chủ toà nhà, ban quản lý toà nhà nếu thuê lại | Cửa thoát hiểm khoá ngoài giờ, lối ra bị dùng làm kho |
Điểm chung của mọi dòng: người có quyền quyết định cách dùng chỗ đó thì cũng là người được kỳ vọng giữ cho chỗ đó an toàn. Người không có quyền quyết định vẫn có nghĩa vụ không gây thêm vật cản và báo cho người có quyền khi thấy vấn đề.
Những chỗ hay bị "bỏ trống" trách nhiệm
Chiếu nghỉ và gầm cầu thang nhà trọ. Chủ nhà nghĩ người thuê sẽ tự giữ, người thuê nghĩ đó là việc của chủ nhà. Kết quả là đồ cũ, thùng giấy, xe đạp hỏng nằm ở đó hàng tháng. Nên ghi rõ trong nội quy hoặc hợp đồng ai dọn, bao lâu một lần.
Sân thượng chung cư mini. Cửa lên sân thượng thường khoá vì sợ trộm hoặc sợ trẻ con leo trèo. Không ai giao việc mở khoá khi có sự cố, cũng không ai biết chìa ở đâu. Đây là chỗ chủ nhà phải chọn cách khoá mở được từ phía trong.
Hành lang trước cửa căn hộ. Về sở hữu, hành lang thường là phần chung, nhưng đồ đặt ở đó là của từng căn. Ban quản lý có trách nhiệm nhắc và xử lý theo nội quy; chủ căn có trách nhiệm dọn đồ của mình.
Cửa thoát hiểm ở toà nhà cho thuê nhiều đơn vị. Công ty thuê một tầng văn phòng có thể khoá cửa thoát hiểm tầng mình vì lý do an ninh mà ban quản lý toà nhà không biết. Cả hai đều có phần: công ty không được khoá chết, ban quản lý phải tuần tra phát hiện.
Thời điểm đổi người. Khi đổi chủ, đổi người thuê, đổi đơn vị quản lý vận hành, những thoả thuận miệng về lối thoát (chìa sân thượng để đâu, ô mở ban công chốt thế nào) rất dễ mất. Ghi lại bằng văn bản và bàn giao kèm chìa là cách giữ trách nhiệm không bị đứt quãng.
Người thuê, người ở, người lao động: phần trách nhiệm của chính mình
Người không sở hữu nhà vẫn có trách nhiệm, và phần này thường bị xem nhẹ. Người thuê không được tự ý lắp thêm khoá chết ở cửa chung, không để xe, đồ đạc chắn cầu thang, không chèn cửa thang thoát hiểm cho tiện đi lại, không tháo đèn chỉ dẫn hay tắt chuông báo cháy vì thấy phiền. Những hành vi đó có thể khiến chính người thuê phải chịu trách nhiệm nếu gây thiệt hại cho người khác.
Người lao động cũng vậy. Luật về an toàn, vệ sinh lao động đặt nghĩa vụ chính lên người sử dụng lao động, nhưng người lao động phải chấp hành nội quy an toàn, không tự ý làm mất tác dụng của thiết bị an toàn, và báo cho người phụ trách khi thấy nguy cơ. Một người lao động kéo pallet hàng chắn cửa thoát hiểm cho nhanh việc không thể đổ hết lỗi cho quản đốc.
Mặt khác, người ở và người lao động có quyền được biết lối thoát ở đâu, được hướng dẫn cách thoát nạn, và được đề nghị sửa khi thấy lối thoát không an toàn. Phần quyền này được bàn kỹ ở các bài khác trong cùng chuyên mục: phản ánh tới đâu, giữ chứng cứ thế nào, và người lao động được bảo vệ ra sao khi từ chối làm việc ở nơi nguy hiểm.
Khi thấy lối thoát có vấn đề: xác định đúng người trong năm bước
Phản ánh sai người là lý do phổ biến khiến một vấn đề nhỏ kéo dài cả năm. Trình tự gợi ý:
- Xác định chính xác chỗ có vấn đề: tầng mấy, cửa nào, vật gì chắn, khoá kiểu gì, từ khi nào.
- Tra xem chỗ đó thuộc phần riêng hay phần chung: hỏi hợp đồng thuê, nội quy nhà, quy chế quản lý của toà nhà.
- Tìm người đang thực tế kiểm soát: ai giữ chìa, ai xếp đồ, ai ra quyết định giờ khoá.
- Nói hoặc nhắn trực tiếp với người đó trước, nêu cụ thể và đề nghị một việc làm được ngay.
- Nếu người đó không xử lý, đi lên người có quyền cao hơn: từ người quản lý lên chủ nhà, từ ban quản lý lên ban quản trị, từ quản đốc lên người đứng đầu cơ sở; sau cùng mới tới cơ quan nhà nước.
Bước cuối không có nghĩa là phải chờ đủ mọi tầng nấc. Khi lối thoát bị khoá chết ở nơi nhiều người ở, nguy cơ là thật và trước mắt, bạn có thể phản ánh thẳng tới chính quyền và công an xã, phường nơi có nhà mà không cần đi hết các bước. Khi đang có cháy, mọi trình tự đều dừng lại: gọi 114 ngay.
Vai trò của chính quyền và lực lượng phòng cháy
Từ 1/7/2025, chính quyền địa phương tổ chức theo hai cấp, tỉnh và xã. Ở khu dân cư, Uỷ ban nhân dân xã, phường, đặc khu và công an xã, phường là nơi gần người dân nhất trong việc quản lý phòng cháy: tuyên truyền, kiểm tra theo phân cấp, tiếp nhận phản ánh và chuyển tới lực lượng Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ khi cần. Trước đây nhiều việc này đi qua cấp huyện; nay không còn cấp đó, nên nếu bạn đọc tài liệu cũ có nhắc tới huyện, hãy hiểu là nay chuyển về xã hoặc lên tỉnh.
Cơ quan nhà nước không thay chủ nhà, ban quản lý hay người sử dụng lao động giữ lối thoát hằng ngày. Họ kiểm tra, yêu cầu khắc phục, xử lý vi phạm theo thẩm quyền. Vì vậy, đường nhanh nhất để lối thoát được mở lại vẫn thường là người đang kiểm soát chỗ đó; cơ quan nhà nước là chỗ dựa khi người đó không hợp tác.
Mức xử phạt cho từng hành vi làm mất tác dụng lối thoát nạn được quy định trong văn bản xử phạt vi phạm hành chính về phòng cháy hiện hành. Các mức này đã thay đổi qua nhiều lần sửa đổi, nên nếu cần con số, hãy đối chiếu văn bản đang có hiệu lực hoặc hỏi trực tiếp cơ quan công an nơi có nhà, thay vì dựa vào bài viết cũ trên mạng.
Khi nào cần người làm nghề
Phần lớn tình huống về lối thoát được giải quyết bằng một cuộc nói chuyện rõ ràng. Nhưng có những lúc nên hỏi người có chuyên môn: khi đã xảy ra cháy và có người bị thương, khi chủ nhà và người thuê tranh chấp ai phải trả tiền cải tạo, khi bạn bị chấm dứt hợp đồng hoặc mất việc sau khi phản ánh, khi hợp đồng thuê có điều khoản bạn không hiểu về trách nhiệm phòng cháy.
Với câu hỏi pháp lý, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) hoặc tìm đến tổ chức hành nghề luật sư, trung tâm trợ giúp pháp lý của nhà nước nếu thuộc diện được trợ giúp. Với câu hỏi kỹ thuật như cửa phải mở chiều nào, có làm được lối thoát thứ hai không, hãy hỏi cơ quan phòng cháy hoặc đơn vị tư vấn có chức năng. Hai loại câu hỏi này cần hai loại người khác nhau, và hỏi đúng người giúp bạn tiết kiệm thời gian.
Câu hỏi thường gặp
Thuê nguyên căn để ở thì người thuê hay chủ nhà phải lo lối thoát nạn?
Thường là cả hai, chia theo phần kiểm soát. Người thuê lo việc sử dụng hằng ngày như không chắn cầu thang, không khoá chết sân thượng. Chủ nhà lo những gì thuộc kết cấu có sẵn như khung sắt, cửa, cầu thang. Nên ghi rõ trong hợp đồng để tránh đùn đẩy.
Hành lang chung cư bị hàng xóm để đồ thì ai có trách nhiệm dọn?
Hàng xóm có nghĩa vụ dọn đồ của mình. Đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm nhắc nhở và xử lý theo nội quy, quy chế quản lý toà nhà. Ban quản trị giám sát việc này. Bạn nên phản ánh tới ban quản lý thay vì tự dời đồ của người khác.
Người lao động có phải chịu trách nhiệm nếu để hàng chắn cửa thoát hiểm không?
Có thể có. Trách nhiệm chính về nơi làm việc an toàn thuộc người sử dụng lao động, nhưng người lao động phải chấp hành nội quy và không được tự ý làm mất tác dụng của lối thoát. Nếu được giao xếp hàng ở đó, bạn nên báo ngay cho người phụ trách.
Chính quyền xã, phường có trách nhiệm gì với lối thoát trong nhà dân?
Chính quyền và công an cấp xã tuyên truyền, kiểm tra theo phân cấp, tiếp nhận phản ánh và xử lý hoặc chuyển tới lực lượng phòng cháy chữa cháy. Họ không thay chủ nhà giữ lối thoát hằng ngày nhưng là nơi bạn tìm tới khi người có trách nhiệm không hợp tác.
Tài liệu cũ ghi phản ánh lên huyện thì nay làm thế nào?
Từ 1/7/2025 không còn chính quyền cấp huyện. Việc trước đây đi qua huyện nay thường chuyển về xã, phường hoặc lên cấp tỉnh tuỳ loại việc. Với lối thoát nạn ở khu dân cư, bạn bắt đầu từ Uỷ ban nhân dân và công an xã, phường nơi có nhà.
Khi nào nên hỏi luật sư về chuyện lối thoát nạn?
Khi đã có thiệt hại về người hoặc tài sản, khi tranh chấp chi phí cải tạo với chủ nhà, khi bị chấm dứt hợp đồng hay mất việc sau khi phản ánh, hoặc khi hợp đồng có điều khoản trách nhiệm phòng cháy khó hiểu. Những việc đó nên có ý kiến của người làm nghề.