Khi đi xem căn hộ chung cư cao tầng, hãy dành mười lăm phút kiểm tra đường thoát nạn từ cửa căn hộ ra tới ngoài trời: số buồng thang và khoảng cách tới chúng, tình trạng cửa buồng thang, hành lang có bị lấn không, đèn sự cố, hầm xe, và hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý về nghiệm thu PCCC của toà nhà. Những thứ này khó sửa sau khi đã dọn vào, và không xuất hiện trong ảnh quảng cáo.
Bài là danh sách tự kiểm cho người mua và người thuê, không phải đánh giá kỹ thuật. Quy chuẩn an toàn cháy hiện hành đặt yêu cầu cụ thể về số lối thoát, khoảng cách, chiều rộng; việc đánh giá đúng sai theo quy chuẩn là của người có chuyên môn và cơ quan PCCC. Mục tiêu của bạn là nhận ra dấu hiệu đáng hỏi thêm, và đặt đúng câu hỏi trước khi ký.
Vì sao đường thoát nạn đáng xem như diện tích và hướng nhà
Người mua căn hộ thường so diện tích, hướng, tầng, view, tiện ích. Đường thoát nạn ít khi nằm trong danh sách vì người ta mặc định toà nhà nào được phép xây và đưa vào sử dụng thì đã đạt. Nhưng giữa bản thiết kế được duyệt và toà nhà bạn đứng trong đó sau vài năm vận hành có rất nhiều thứ có thể thay đổi: cửa buồng thang bị chèn, đèn sự cố hỏng, hành lang bị lấn, hầm xe chật kín, thậm chí phần diện tích chung bị chuyển công năng.
Những vấn đề đó thường phản ánh chất lượng quản lý vận hành nói chung. Một toà nhà giữ buồng thang sạch, cửa tự đóng, đèn sáng thường cũng là toà nhà xử lý thang máy, rác, an ninh tử tế. Ngược lại, buồng thang chất đầy đồ là tín hiệu cho thấy nội quy không được thực thi. Mười lăm phút kiểm tra lối thoát cho bạn một cái nhìn về toà nhà mà không quảng cáo nào cung cấp.
Với người thuê, việc này còn quan trọng hơn vì bạn ít có tiếng nói trong hội nghị nhà chung cư và thường ở toà nhà mình chưa từng biết trước. Hợp đồng thuê kéo dài một hai năm; đổi nhà vì phát hiện lối thoát có vấn đề tốn kém hơn nhiều so với hỏi trước.
Lộ trình kiểm tra khi đi xem nhà
Đi theo đúng con đường bạn sẽ đi nếu có cháy, bắt đầu từ cửa căn hộ:
- Đứng ở cửa căn hộ, hỏi người dẫn xem: buồng thang bộ gần nhất ở đâu, có buồng thang thứ hai không. Tự đi tới cả hai, đếm bước.
- Đẩy cửa buồng thang: mở được từ hành lang mà không cần thẻ hay chìa không, buông tay có tự đóng khít không.
- Bước vào buồng thang: có đèn không, có cửa sổ hay quạt cấp khí không, chiếu nghỉ có đồ đạc không.
- Đi bộ xuống vài tầng, nhìn cửa các tầng khác: có cửa nào bị chèn, buộc mở không.
- Hỏi tầng nào có cửa ra ngoài trời từ buồng thang; nếu thời gian cho phép, đi xuống tới đó và xem cửa có bị khoá không.
- Quay lại hành lang tầng căn hộ: hành lang có thông thoáng không, hộp chữa cháy, nút báo cháy có bị che không, đèn chỉ dẫn lối ra có sáng không.
- Nhìn cửa chính của căn hộ: là cửa nguyên bản của dự án hay đã bị thay, có ô thông gió trổ ra hành lang không.
- Xuống hầm xe nếu có: xe có dựng lấn lối đi không, có khu sạc xe điện riêng không, có thấy đầu phun chữa cháy và đèn chỉ dẫn không.
Người môi giới có thể ngạc nhiên khi bạn muốn đi thang bộ. Cứ nói thẳng: bạn muốn biết đường ra khi mất điện. Một người môi giới chuyên nghiệp sẽ hiểu.
Dấu hiệu tốt và dấu hiệu nên hỏi thêm
Bảng dưới gom những gì thường thấy khi đi xem. Một dấu hiệu "nên hỏi thêm" không có nghĩa toà nhà vi phạm, chỉ có nghĩa bạn cần câu trả lời trước khi quyết định.
| Hạng mục | Dấu hiệu tốt | Dấu hiệu nên hỏi thêm |
|---|---|---|
| Buồng thang bộ | Ít nhất hai buồng thang ở hai phía, cửa tự đóng, sạch, có đèn | Chỉ thấy một buồng thang; cửa bị khoá, chèn; chiếu nghỉ thành kho |
| Hành lang | Thông thoáng, thiết bị chữa cháy dễ thấy, đèn chỉ dẫn sáng | Tủ giày, xe, đồ đạc dọc hành lang; thiết bị bị che; đèn chỉ dẫn tắt |
| Cửa căn hộ | Cửa nguyên bản, khép kín, không trổ ô ra hành lang | Cửa đã thay bằng loại khác hẳn các căn bên; có ô thoáng trổ ra hành lang |
| Hầm xe | Xe trong ô, lối đi thông, khu sạc xe điện tách riêng | Xe dựng tràn lối; dây sạc kéo khắp nơi; đồ đạc chất ở góc hầm |
| Ban quản lý | Trả lời được về phương án thoát nạn, lịch diễn tập, bảo trì | Không biết, né câu hỏi, hoặc nói "chưa bao giờ có sự cố nên không cần" |
Nếu bạn thấy nhiều dấu hiệu ở cột phải, không nhất thiết bỏ căn hộ, nhưng nên đưa vào cân nhắc giá, điều khoản hợp đồng, và kế hoạch chuẩn bị riêng cho gia đình.
Giấy tờ và thông tin nên hỏi
Toà nhà đã được nghiệm thu PCCC và đưa vào sử dụng chưa. Với dự án mới, hỏi chủ đầu tư; với toà đang vận hành, hỏi ban quản lý. Bạn không cần đọc hồ sơ kỹ thuật, nhưng nên nghe câu trả lời rõ ràng. Các vấn đề pháp lý về nghiệm thu và giấy tờ thuộc phạm vi thủ tục PCCC, có bài riêng ở các trang chuyên về thủ tục.
Phương án thoát nạn và lịch diễn tập. Toà nhà có sơ đồ thoát nạn dán ở các tầng không, có diễn tập định kỳ không, lần gần nhất khi nào.
Toà có tầng hoặc gian lánh nạn không. Áp dụng với toà rất cao. Nếu có, ở tầng nào và có đang để trống đúng công năng không.
Lịch kiểm tra, bảo trì hệ thống báo cháy, chữa cháy, thang máy. Hỏi ở mức có hay không và ai làm. Một ban quản lý nắm việc sẽ trả lời được ngay.
Nội quy về để đồ hành lang, sạc xe điện, sửa nhà. Nội quy rõ ràng và được thực hiện là dấu hiệu tốt về cả an toàn lẫn chất lượng sống.
Tình trạng sự cố trong quá khứ. Đã từng có cháy, báo giả thường xuyên chưa, đã xử lý thế nào. Không cần hỏi chi tiết nhạy cảm, chỉ cần biết toà nhà có học được gì.
Riêng người thuê: đưa gì vào thoả thuận
Người thuê không sửa được toà nhà, nhưng có thể đưa một số điều vào thoả thuận với chủ nhà để bảo vệ mình:
- Chủ nhà xác nhận cửa chính căn hộ, đầu báo khói trong căn hộ nếu có đang hoạt động bình thường khi bàn giao.
- Chủ nhà cung cấp thông tin liên lạc của ban quản lý, cách nhận thông báo của toà nhà, và giới thiệu người thuê với ban quản lý.
- Ghi rõ việc người thuê được dùng chỗ để xe, khu sạc xe điện theo quy định của toà nhà, tránh tình trạng không có chỗ rồi phải mang xe lên căn hộ.
- Thoả thuận về việc sửa chữa khi thiết bị an toàn trong căn hộ hỏng: ai báo, ai sửa, trong bao lâu.
- Chủ nhà không lắp thêm khoá, chấn song, vách ngăn làm cản lối ra trong căn hộ.
Phần quyền và trách nhiệm giữa chủ nhà cho thuê và người thuê về lối thoát được bàn kỹ ở danh mục quyền và trách nhiệm của trang. Ở đây chỉ cần nhớ: những gì không ghi lại thì khó đòi sau này.
Chọn tầng: cao hay thấp có ảnh hưởng gì tới thoát nạn
Câu hỏi "tầng cao có nguy hiểm hơn khi cháy không" thường được hỏi khi chọn căn. Câu trả lời trung thực là: tầng cao có quãng đường thoát dài hơn, phụ thuộc nhiều hơn vào việc buồng thang được giữ sạch khói, và nếu phải chờ cứu thì lực lượng cứu nạn cần nhiều thời gian hơn để tiếp cận. Tầng thấp gần lối ra hơn, nhưng có thể gần nguồn cháy hơn nếu đám cháy bắt đầu ở hầm xe hay khu thương mại tầng dưới.
Không có tầng nào "an toàn tuyệt đối". Điều quan trọng hơn chọn tầng là chất lượng của toà nhà và thói quen của gia đình bạn: buồng thang có được giữ đúng không, cửa căn hộ có tốt không, cả nhà có biết đường ra không. Nếu gia đình có người già hoặc người khó đi lại, đó là lý do chính đáng để cân nhắc tầng thấp hơn, vì quãng đường thang bộ là giới hạn thật với họ.
Khi đã chọn tầng cao vì những lý do khác, hãy coi việc chuẩn bị thoát nạn là phần của việc sống ở đó, giống như việc biết chỗ đổ rác hay giờ thang máy đông. Đi thử thang bộ một lần trong tuần đầu dọn vào là bước nhỏ nhất và có ích nhất.
Tuần đầu sau khi dọn vào
Đã ký hợp đồng và dọn vào rồi, vẫn còn vài việc nên làm sớm, khi mọi thứ còn mới và bạn còn đang tìm hiểu toà nhà:
- Cả nhà đi bộ một lần từ cửa căn hộ xuống tới ngoài trời theo thang bộ, kể cả trẻ nhỏ, để ai cũng biết đường.
- Chụp lại sơ đồ thoát nạn ở sảnh tầng mình để xem lại khi cần, và chỉ cho người giúp việc, người trông trẻ nếu có.
- Đăng ký vào kênh thông báo của toà nhà, nhóm cư dân của tầng, để nhận tin diễn tập, báo giả, sự cố.
- Kiểm tra đầu báo khói trong căn hộ nếu có: đèn báo còn hoạt động, có bị che bởi đồ trang trí của chủ cũ không.
- Để một đèn pin nhỏ và một khăn dày gần cửa chính, chỗ cả nhà đều biết.
- Chào hàng xóm hai bên, nhất là nếu nhà bạn có người già, trẻ nhỏ. Một mối quan hệ tốt với hàng xóm là thứ hữu ích nhất khi có sự cố mà không có trong bất kỳ danh sách kỹ thuật nào.
- Nếu thấy điều gì chưa ổn ở lối thoát trên tầng mình, báo ban quản lý ngay trong tuần đầu, khi bạn còn nhìn mọi thứ bằng con mắt của người mới.
Những việc này không tốn tiền và mất tổng cộng chưa tới một buổi. Chúng biến danh sách bạn đã kiểm khi đi xem nhà thành thói quen của cả gia đình, thay vì chỉ là một lần kiểm tra trước khi ký.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới nói toà nhà mới nên chắc chắn đã đạt PCCC, có tin được không?
Toà nhà mới đưa vào sử dụng thường phải qua nghiệm thu về PCCC, nhưng bạn nên hỏi trực tiếp chủ đầu tư thay vì dựa vào lời nói chung. Ngoài giấy tờ, hãy tự đi kiểm tra buồng thang, cửa, đèn, vì tình trạng thực tế có thể khác sau khi cư dân dọn vào và sửa nhà.
Căn hộ góc xa buồng thang có bất lợi gì khi thoát nạn không?
Khoảng cách từ cửa căn hộ tới buồng thang gần nhất là một trong những yếu tố quy chuẩn kiểm soát. Căn xa hơn vẫn phải nằm trong giới hạn cho phép khi thiết kế. Với cư dân, điều quan trọng là biết rõ đường tới cả hai buồng thang và chúng có bị cản không.
Cửa căn hộ đã bị chủ cũ thay bằng cửa gỗ đẹp, có sao không?
Cửa chính căn hộ trong nhiều chung cư là một phần của lớp ngăn cháy giữa căn hộ và hành lang. Cửa thay thế có thể không có khả năng chịu lửa và kín khói như cửa ban đầu. Bạn nên hỏi ban quản lý quy định về thay cửa và cân nhắc khôi phục loại cửa phù hợp.
Có nên hỏi ban quản lý về các lần báo cháy giả không?
Có. Đó là câu hỏi bình thường và cho bạn biết nhiều về hệ thống và cách quản lý. Một toà nhà có báo giả thường xuyên mà không có kế hoạch xử lý thì cư dân dễ bỏ qua chuông khi có cháy thật.
Thuê căn hộ qua ứng dụng ngắn ngày thì kiểm tra gì?
Ít nhất: tìm hai buồng thang bộ gần căn hộ, xem cửa có mở được không, biết tầng nào ra ngoài trời. Việc này mất năm phút khi nhận phòng và đáng làm, đặc biệt khi đi cùng trẻ nhỏ hoặc người lớn tuổi.
Thấy buồng thang toà nhà định mua bị chất đồ, có nên báo ai không?
Bạn nên nêu với người dẫn xem nhà hoặc ban quản lý điều mình thấy, kèm câu hỏi họ xử lý thế nào. Phản ứng của họ là thông tin hữu ích để bạn đánh giá chất lượng quản lý toà nhà trước khi quyết định.