Chung cư mini nguy hiểm khi cháy chủ yếu vì nó cao như chung cư nhưng thường chỉ có một cầu thang bộ như nhà ống. Khi khói tràn vào cầu thang ấy, người ở các tầng trên mất lối xuống. Muốn an toàn, nhà cần có lối thoát thứ hai thật sự dùng được, cầu thang được ngăn khói, tầng trệt không biến thành kho xe sát chân thang, và cư dân biết rõ phải làm gì khi không xuống được.
Bài viết cho hai nhóm người: cư dân đang thuê hoặc đã mua căn hộ ở chung cư mini, và chủ nhà đang vận hành loại công trình này. Bài giải thích bản chất rủi ro, những gì cư dân tự làm được, những gì cần chủ nhà sửa, và những tình huống phải nhờ người có chuyên môn. Bài không hướng dẫn lập hồ sơ thiết kế hay thủ tục phòng cháy; phần đó thuộc về cơ quan và đơn vị tư vấn có chuyên môn.
Chung cư mini là gì và vì sao kiểu nhà này đặc biệt
Trong cách nói thường ngày, chung cư mini là nhà do cá nhân xây trên một thửa đất ở, cao từ năm, sáu tầng trở lên, mỗi tầng chia vài căn hộ nhỏ để bán hoặc cho thuê. Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024, đã có quy định riêng cho loại nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, trong đó có yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Chi tiết điều kiện cụ thể bạn nên đối chiếu văn bản hiện hành và hỏi cơ quan quản lý xây dựng nơi nhà đặt.
Đặc điểm khiến chung cư mini khác chung cư lớn nằm ở quy mô thửa đất. Mặt tiền hẹp nên khó bố trí hai cầu thang. Tầng trệt thường là nơi để xe của tất cả cư dân, có khi vài chục chiếc, kèm sạc xe điện. Nhà nằm trong ngõ nên xe chữa cháy khó tiếp cận sát. Cửa sổ và ban công được bọc khung sắt để chống trộm. Mỗi yếu tố đều có lý do riêng, nhưng cộng lại thì đường ra của người ở tầng cao trở nên rất mong manh.
Một căn chung cư mini có thể có diện tích, nội thất không thua căn hộ ở toà lớn. Khác biệt nằm ở những phần không ai chụp ảnh: cầu thang, cửa ngăn khói, lối lên mái, cách để xe dưới tầng trệt.
Ba điểm yếu cố hữu khi chỉ có một cầu thang
Cầu thang biến thành ống khói. Khi đám cháy bắt đầu ở tầng trệt, khói và khí nóng đi thẳng lên theo khoang thang như đi trong ống khói. Nếu khoang thang không có cửa ngăn ở mỗi tầng, khói lan vào hành lang các tầng trên chỉ trong ít phút. Người ở tầng cao mở cửa căn hộ ra là gặp khói.
Nguồn cháy nằm ngay chân lối ra. Tầng trệt để xe, sạc xe, chứa đồ, có khi thêm quầy bán hàng. Đây là chỗ dễ phát sinh cháy nhất trong nhà, lại là chỗ mọi người phải đi qua để ra cổng. Khi nguồn cháy và lối ra trùng nhau, phương án "chạy xuống" thường không còn.
Lối thoát thứ hai thường chỉ có trên giấy hoặc bị khoá. Nhiều nhà có cửa lên sân thượng, ban công thông sang nhà bên hay thang sắt ngoài trời, nhưng cửa thì khoá chìa, thang thì bị chất đồ, ban công thì hàn khung kín. Lối thoát không mở được trong vòng vài giây khi đang hoảng loạn thì coi như không có.
Thang máy không phải đường thoát. Thang máy ở chung cư mini là thang chở người thông thường, không phải thang máy chữa cháy. Khi cháy, mất điện hoặc khói lùa vào giếng thang, người bên trong có thể mắc kẹt. Quy tắc chung là không dùng thang máy để thoát nạn khi có cháy, trừ khi lực lượng chữa cháy hướng dẫn khác.
Cư dân làm được gì, cần chủ nhà làm gì
Phân rõ ai làm được việc gì giúp cư dân không phải đợi, và giúp chủ nhà biết cư dân đang mong chờ điều gì. Bảng dưới đây chỉ gom những việc phổ biến; mỗi nhà có hiện trạng khác nhau.
| Việc | Cư dân tự làm | Cần chủ nhà hoặc thợ |
|---|---|---|
| Giữ hành lang, cầu thang thông | Không để giày dép, xe đẩy, đồ cồng kềnh ra hành lang | Quy định chung bằng nội quy, dọn đồ chung đang chắn |
| Cửa vào khoang thang | Không chèn cửa mở cho thoáng | Lắp hoặc sửa cửa tự đóng nếu đang hỏng |
| Lối lên sân thượng | Hỏi rõ cách mở, thử mở một lần | Đổi khoá sang chốt mở từ trong |
| Ô thoát trên khung sắt ban công | Không chất đồ chắn ô mở, giữ chìa ổ khoá ở chỗ dễ lấy | Làm ô mở có chốt trong nếu khung đang hàn kín |
| Tầng trệt để xe | Dựng xe theo vạch, không sạc qua đêm ở lối đi | Bố trí lại khu để và khu sạc, chừa lối từ thang ra cổng |
| Báo cháy | Thử chuông khi có lịch, báo khi thấy đầu báo hỏng | Đảm bảo hệ thống báo cho cả nhà cùng nghe |
Những việc ở cột thứ ba, nếu đụng tới kết cấu, cửa ngăn cháy hay hệ thống báo cháy, cần thợ có chuyên môn và có khi phải làm thủ tục với cơ quan có thẩm quyền. Cư dân không nên tự đục tường, tự mở lối sang nhà bên hay tự đấu nối điện để "làm cho nhanh".
Kế hoạch riêng cho căn hộ của bạn
Mỗi căn hộ trong chung cư mini nên có một kế hoạch ngắn, ai trong nhà cũng thuộc. Kế hoạch này không cần giấy tờ, chỉ cần cả nhà đi thử một lần:
- Xác định hai đường ra: đường chính qua cầu thang xuống tầng trệt, đường phụ lên sân thượng hoặc ra ban công có ô mở. Đi thử cả hai đường một lần lúc bình thường.
- Xác định chỗ trú tạm trong căn hộ nếu cả hai đường đều đầy khói: thường là phòng có cửa sổ hoặc ban công nhìn ra phía có thể tiếp cận từ bên ngoài, cửa phòng kín và đóng được.
- Để sẵn ở chỗ dễ lấy: chìa ổ khoá ô thoát trên khung sắt, đèn pin, khăn có thể làm ướt để chèn khe cửa.
- Thống nhất ai đi cùng trẻ nhỏ, ai đi cùng người lớn tuổi. Người già ở tầng cao cần được tính trước, không thể để đến lúc có khói mới phân công.
- Lưu và nhớ số 114. Khi gọi, nói địa chỉ, tầng đang mắc kẹt, số người, và vị trí cửa sổ hay ban công mình đang đứng.
- Thống nhất điểm gặp nhau bên ngoài để đếm người, tránh chuyện một người quay lại tìm người khác.
Kế hoạch này nên được nhắc lại mỗi khi có người mới dọn vào, kể cả khách ở lại lâu ngày.
Khi không xuống được: ở lại đúng cách
Ở chung cư mini nhiều tầng, có lúc phương án an toàn hơn lại là không cố đi qua cầu thang đầy khói. Nếu bạn mở cửa căn hộ mà hành lang đã đặc khói, hoặc tay chạm vào cửa thấy nóng, hãy đóng cửa lại. Đi qua một đoạn hành lang đầy khói vài chục giây có thể đủ làm người ta mất phương hướng.
Ở lại đúng cách nghĩa là chặn khói vào phòng và làm cho người bên ngoài biết bạn ở đâu. Dùng khăn, chăn, quần áo làm ướt chèn kín khe dưới cửa. Đóng các cửa giữa bạn và nguồn khói. Ra phía cửa sổ hoặc ban công, mở ra nếu bên ngoài không có khói bốc lên, ra hiệu bằng đèn pin, khăn sáng màu, tiếng gọi. Gọi 114 và nói rõ vị trí của mình.
Đừng nhảy từ trên cao xuống. Đừng tự chế dây bằng ga giường để tụt từ tầng cao; rủi ro tuột tay, đứt nút buộc rất lớn, và nhiều tình huống chờ cứu ở ban công an toàn hơn. Các thiết bị thoát nạn cá nhân như thang dây, dây hạ chậm chỉ nên dùng khi là hàng hợp quy và người dùng đã được tập trước.
Chủ chung cư mini: giữ lối thoát là giữ tài sản
Với chủ nhà, lối thoát không chỉ là chuyện an toàn của người ở mà còn là chuyện trách nhiệm và giá trị tài sản. Một chung cư mini để xảy ra cháy có thương vong sẽ kéo theo trách nhiệm pháp lý nặng nề cho chủ sở hữu và người quản lý, chưa kể thiệt hại không bù đắp được. Ngược lại, nhà có lối thoát rõ ràng, nội quy tầng trệt nghiêm túc thì người thuê ở lâu, ít tranh cãi.
Những việc chủ nhà nên ưu tiên thường không tốn kém như người ta nghĩ: sắp xếp lại khu để xe và khu sạc cách xa chân cầu thang, đổi khoá sân thượng sang chốt trong, làm ô mở trên khung sắt ban công, sửa cửa tự đóng cho khoang thang, giao chìa cổng hoặc mã mở cho mọi căn, dán sơ đồ đường thoát ở mỗi tầng. Phần thiết bị và hồ sơ phòng cháy theo quy định của cơ sở thì chủ nhà nên làm việc với cơ quan Cảnh sát phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ hoặc đơn vị tư vấn có chuyên môn.
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024, có hiệu lực từ 1/7/2025, đặt trách nhiệm rõ cho người đứng đầu cơ sở và chủ hộ trong việc bảo đảm điều kiện an toàn. Cách áp dụng cụ thể cho từng loại nhà, chủ nhà nên đối chiếu nghị định hướng dẫn hiện hành.
Mua căn hộ chung cư mini: thêm một lớp câu hỏi
Người mua căn hộ chung cư mini ngoài chuyện giấy tờ sở hữu còn nên hỏi kỹ về lối thoát, vì khi đã mua thì việc sửa chữa phần chung phụ thuộc vào sự đồng thuận của nhiều chủ căn khác và người quản lý toà nhà. Những câu nên hỏi gồm: nhà có mấy cầu thang bộ, cầu thang có cửa ngăn khói ở các tầng không, sân thượng ai quản lý và có khoá không, khu để xe tầng trệt bố trí ra sao, đã có nội quy và người phụ trách an toàn chưa.
Câu hỏi về giấy tờ pháp lý của căn hộ, chẳng hạn có được cấp giấy chứng nhận riêng từng căn hay không, là phần riêng mà bạn nên tìm hiểu ở nguồn chuyên về nhà đất. Ở đây chỉ nhắc rằng một căn hộ có giấy tờ đầy đủ nhưng nằm trong toà nhà không có lối thoát tử tế vẫn là một khoản mua cần cân nhắc rất kỹ.
Khi đã ở, cư dân chung cư mini nên cùng nhau cử một vài người làm đầu mối với chủ nhà hoặc ban quản lý về các việc chung như giữ lối thoát, kiểm tra chuông báo, sắp xếp tầng trệt. Một nhóm nhỏ nói chuyện có tổ chức thường được lắng nghe hơn nhiều lời phàn nàn rời rạc.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư mini có bắt buộc phải có hai cầu thang không?
Yêu cầu về số lối thoát nạn phụ thuộc chiều cao, diện tích sàn, số người và công năng của nhà theo quy chuẩn về an toàn cháy cho nhà và công trình (QCVN 06) cùng các văn bản hiện hành. Không có một con số áp chung cho mọi chung cư mini. Bạn nên hỏi cơ quan phòng cháy hoặc đơn vị tư vấn để biết toà nhà cụ thể cần gì.
Cư dân có được tự mở lối thoát sang mái nhà bên cạnh không?
Không nên tự làm. Việc mở lối sang nhà bên cần sự đồng ý của chủ nhà bên đó, có thể đụng tới kết cấu và an ninh của hai bên. Cách đúng là cư dân đề xuất với chủ nhà hoặc ban quản lý, để họ thoả thuận với hàng xóm và thuê thợ làm đúng.
Có nên đi thang máy xuống khi mới ngửi thấy mùi khét?
Khi đã có dấu hiệu cháy, không nên dùng thang máy thông thường để thoát, vì điện có thể bị ngắt hoặc khói lùa vào giếng thang khiến người bên trong mắc kẹt. Hãy dùng cầu thang bộ nếu còn thông, hoặc ở lại đúng cách nếu cầu thang đã đầy khói.
Ở tầng cao nhất thì nên chạy lên sân thượng hay xuống dưới?
Phụ thuộc vào vị trí đám cháy và tình trạng cầu thang. Nếu cháy ở tầng dưới và cầu thang đã có khói, lên sân thượng thoáng, có cửa mở được và có lối sang nhà bên thường là lựa chọn hợp lý. Vì vậy bạn cần biết trước cửa sân thượng mở bằng cách nào.
Chủ nhà không chịu sửa lối thoát thì cư dân làm gì?
Trước hết nên đề nghị bằng văn bản hoặc tin nhắn, nêu cụ thể chỗ cần sửa. Nếu chủ nhà vẫn không làm và lối thoát bị chặn rõ ràng, cư dân có thể phản ánh tới công an xã, phường nơi nhà đặt. Trường hợp có thiệt hại hoặc tranh chấp hợp đồng, nên hỏi luật sư để biết quyền của mình.
Khung sắt ban công có ô mở thì chìa khoá để ở đâu?
Chìa nên treo ở chỗ cố định ngay cạnh ô mở, ngoài tầm với từ phía ngoài nhưng ai trong nhà cũng biết và lấy được trong bóng tối. Tốt hơn nữa là loại chốt mở từ bên trong không cần chìa. Không cất chìa trong ngăn kéo hay túi xách.