Nhà liền kề và shophouse trong khu đô thị thường được thiết kế với những điều kiện thoát nạn tốt hơn nhà ống tự xây trong phố cũ: có sân trước, đôi khi có sân sau, đường nội khu đủ rộng cho xe chữa cháy, mái các căn đồng bộ. Nhưng qua vài năm sử dụng, chính chủ nhà hay lấp sân sau, quây kín ban công, cơi nới tầng tum và cho thuê tầng trệt, làm mất dần những lợi thế ban đầu.
Bài này giúp người đang ở hoặc sắp mua nhà liền kề, shophouse nhận ra lợi thế cần giữ, những kiểu cải tạo làm mất lối thoát, rủi ro riêng của tầng hầm để xe, và cách làm việc với ban quản lý khu đô thị. Những yêu cầu cụ thể về phòng cháy của từng dự án phụ thuộc hồ sơ thiết kế đã được duyệt, nên khi cần chi tiết, hãy hỏi chủ đầu tư, ban quản lý hoặc cơ quan phòng cháy.
Nhà liền kề dự án khác nhà ống tự xây thế nào
Nhà ống trong phố cũ thường xây từng căn một, mỗi nhà một kiểu, liền tường với nhà bên, chỉ có mặt tiền ra đường hoặc ra hẻm. Nhà liền kề trong khu đô thị được thiết kế đồng loạt theo quy hoạch chi tiết của dự án: các căn giống nhau về chiều cao, độ lùi, vị trí cầu thang; thường có sân trước để xe, nhiều dự án có thêm sân sau hoặc khoảng lùi phía sau.
Về thoát nạn, sự khác biệt quan trọng nhất là đường nội khu và khoảng lùi. Đường nội khu được thiết kế cho xe lớn, trong đó có xe chữa cháy, tiếp cận được; nhiều khu có trụ nước chữa cháy dọc đường. Sân sau, nếu còn giữ, là một mặt thoáng thứ hai mà nhà ống trong phố cũ thường không có.
Shophouse là nhà liền kề có tầng trệt, đôi khi cả tầng hai, thiết kế để kinh doanh, các tầng trên để ở. Về bản chất, đây là nhà ở kết hợp kinh doanh nằm trong khu đô thị, với tất cả rủi ro của kiểu nhà đó: hàng hoá, bếp, điện ở tầng dưới, người ngủ ở tầng trên.
Điểm chung với nhà ống là phần lớn nhà liền kề vẫn chỉ có một cầu thang chạy suốt các tầng, và khói vẫn đi lên theo cầu thang. Lợi thế của khu đô thị chỉ phát huy khi những gì quanh cầu thang, ban công, sân sau, mái được giữ đúng như thiết kế.
Những lợi thế nên giữ nguyên
Sân sau và lối ra phía sau. Nếu nhà có sân sau với cửa ra từ tầng trệt, đó là lối thoát thứ hai ở ngay tầng có nguồn cháy chính. Cửa sau mở được từ bên trong không cần chìa, sân sau không bị lợp kín hay chất đồ, là thứ đáng giữ nhất.
Ban công và cửa sổ mặt tiền thông thoáng. Mặt tiền nhà liền kề thường hướng ra đường nội khu rộng, nơi xe thang có thể tiếp cận. Ban công không bị quây kính, khung sắt có ô mở, là điểm chờ cứu tốt hơn nhiều so với nhà trong hẻm.
Đường nội khu thông thoáng. Đường nội khu rộng chỉ có giá trị khi không bị ô tô đỗ kín hai bên, không bị chặn bằng barie khoá đêm mà không ai giữ chìa, không bị biến thành chỗ họp chợ.
Mái và sân thượng đồng bộ. Khi các căn có mái cùng cao độ và không bị quây kín, lối thoát sang mái nhà bên dễ thoả thuận hơn nhiều so với phố cũ, nơi mỗi nhà một độ cao.
Trụ nước chữa cháy và hạ tầng nội khu. Biết trụ nước gần nhà nhất ở đâu, không để vật che chắn hay xe đỗ đè lên. Đây là phần hạ tầng chung mà cư dân giúp giữ được bằng việc không lấn chiếm.
Những kiểu cải tạo làm mất lối thoát hay gặp
Sau khi nhận nhà, nhiều chủ nhà cải tạo để có thêm diện tích hoặc cho thuê. Một số thay đổi phổ biến làm mất lối thoát mà ít ai để ý:
- Lợp mái kín sân sau để làm bếp, kho hoặc chỗ phơi, khiến sân sau thành một phòng kín, cửa ra sau bị chặn.
- Quây kính ban công các tầng để mở rộng phòng ngủ, chỉ chừa cửa sổ lật nhỏ.
- Lắp khung sắt bảo vệ kín toàn bộ mặt tiền, không có ô mở.
- Cơi nới tầng tum thành phòng, lấp lối ra sân thượng hoặc biến sân thượng thành phòng kín.
- Biến tầng trệt thành cửa hàng, chất hàng tới chân cầu thang, khoá cửa cuốn từ bên ngoài ban đêm.
- Cho thuê từng tầng cho nhiều người, mỗi tầng một khoá riêng ở đầu cầu thang.
- Làm thêm gác lửng trong tầng trệt cao để chứa hàng hoặc làm chỗ ngủ cho nhân viên.
Ngoài chuyện lối thoát, nhiều thay đổi trong số này có thể trái với quy chế quản lý kiến trúc của khu đô thị hoặc cần xin phép xây dựng. Trước khi cải tạo, hỏi ban quản lý khu và nơi tiếp nhận thủ tục xây dựng hiện hành.
Shophouse và cho thuê kinh doanh: ai giữ lối thoát
Shophouse thường được cho thuê làm nhà hàng, quán cà phê, spa, cửa hàng thời trang, văn phòng. Người thuê cải tạo theo nhu cầu của họ: làm bếp công nghiệp ở tầng trệt, quây phòng, đóng trần thạch cao, chất hàng. Nếu chủ nhà hoặc người khác vẫn ở các tầng trên, lối thoát của họ phụ thuộc vào cách người thuê sử dụng tầng dưới.
Hợp đồng thuê nên ghi rõ: người thuê giữ thông lối đi từ cầu thang ra cửa và lối ra phía sau; không khoá cửa cuốn từ bên ngoài khi tầng trên còn người; cải tạo phải được chủ nhà đồng ý và đúng quy định; ai chịu trách nhiệm trang bị phòng cháy cho phần nào. Khi viết các điều khoản trách nhiệm, nên hỏi người có chuyên môn pháp lý.
Nếu cả căn shophouse cho một đơn vị thuê kinh doanh, kể cả các tầng trên làm văn phòng hay phòng nhân viên, thì đơn vị đó với tư cách người sử dụng thường phải đáp ứng các điều kiện phòng cháy theo loại hình kinh doanh của mình. Các điều kiện cụ thể nên hỏi cơ quan phòng cháy hoặc tra trên Cổng Dịch vụ công, không suy từ nhà ở thông thường.
Với người mua shophouse để vừa ở vừa kinh doanh, nên nghĩ tới lối thoát cho phần ở ngay từ khi bố trí: có lối đi riêng từ cầu thang ra cửa không xuyên qua khu bếp hay kho, có cửa ngăn ở chân cầu thang, chỗ ngủ ở tầng có ban công ra mặt tiền.
Tầng hầm, bán hầm để xe: rủi ro riêng
Một số dự án nhà liền kề, biệt thự liền kề có tầng hầm hoặc bán hầm để ô tô và xe máy. Hầm là không gian kín, ít thông gió tự nhiên. Khi xe cháy trong hầm, khói không thoát ra ngoài dễ dàng mà dồn vào chỗ có lối thông, thường chính là chân cầu thang đi lên các tầng ở.
Rủi ro tăng lên khi hầm vừa để xe vừa sạc xe điện, vừa làm kho chứa đồ, mà cửa giữa hầm và cầu thang thì luôn mở cho tiện. Với nhà có hầm, cửa ngăn giữa hầm và cầu thang là điểm chặn khói quan trọng nhất, cần là cửa đặc, tự đóng, luôn đóng.
Nếu sạc ô tô điện hoặc xe máy điện trong hầm, nên làm đường điện và chỗ sạc riêng theo hướng dẫn của nhà sản xuất xe và thợ điện có chuyên môn, có đầu báo khói hoặc báo nhiệt ở khu hầm, và không để vật dễ cháy quanh chỗ sạc. Với dự án có quy định chung về sạc xe trong khu, hỏi ban quản lý.
Đầu báo khói ở hầm nên được liên kết với đầu báo ở các tầng ở, vì người ngủ trên lầu không nghe được còi kêu dưới hầm.
Kiểm nhanh nhà liền kề của mình
Bảng dưới so sánh tình trạng nguyên bản hay gặp với tình trạng sau cải tạo, giúp bạn tự kiểm nhà mình đang ở đâu:
| Hạng mục | Thường có khi nhận nhà | Hay gặp sau cải tạo | Việc cần kiểm |
|---|---|---|---|
| Sân sau | Sân mở, cửa ra từ tầng trệt | Lợp kín làm bếp, kho | Cửa sau còn mở được ra ngoài trời không |
| Ban công mặt tiền | Mở, lan can thoáng | Quây kính, khung sắt kín | Mỗi tầng ngủ có ít nhất một chỗ chờ cứu |
| Sân thượng | Mở, cùng cao độ với nhà bên | Cơi nới thành phòng, quây lồng sắt | Cửa tum mở từ trong, có hướng sang nhà bên |
| Tầng trệt | Phòng khách, chỗ để xe | Cửa hàng, kho, bếp kinh doanh | Lối từ cầu thang ra cửa còn thông không |
| Hầm, bán hầm | Để xe | Thêm sạc xe điện, kho đồ | Cửa ngăn hầm với cầu thang luôn đóng |
Nếu nhiều dòng rơi vào cột thứ ba, đó là dấu hiệu nhà đã mất phần lớn lợi thế thoát nạn ban đầu. Không nhất thiết phải dỡ bỏ hết, nhưng mỗi tầng cần có lại ít nhất một lối ra hoặc một chỗ chờ cứu dùng được.
Làm việc với ban quản lý khu và hàng xóm cùng dãy
Khu đô thị thường có ban quản lý hoặc đơn vị vận hành, cùng một bản quy chế quản lý kiến trúc, quản lý sử dụng. Đây là đầu mối nên hỏi trước khi cải tạo: thay đổi nào được phép, thay đổi nào cần xin phép, có yêu cầu gì về mặt đứng, mái, sân sau.
Ban quản lý cũng là nơi phản ánh những vấn đề chung ảnh hưởng tới thoát nạn: ô tô đỗ kín đường nội khu ban đêm, barie khoá không ai giữ chìa, trụ nước bị che lấp, đèn đường hỏng. Phản ánh bằng văn bản, kèm ảnh và vị trí cụ thể, và giữ lại bản sao.
Với hàng xóm cùng dãy, mái đồng bộ là cơ hội để thoả thuận lối thoát qua mái giữa các căn. Một dãy nhà liền kề cùng giữ sân thượng thông thoáng và có ô mở về hai phía là một lối thoát chung cho cả dãy, điều mà phố cũ khó làm được.
Nếu khu tổ chức diễn tập phòng cháy, hãy tham gia ít nhất một lần, để biết lực lượng chữa cháy tiếp cận dãy nhà mình từ hướng nào và điểm tập kết của khu ở đâu.
Câu hỏi thường gặp
Nhà liền kề có bắt buộc phải có lối thoát thứ hai không?
Yêu cầu cụ thể phụ thuộc thiết kế được duyệt của dự án và quy chuẩn áp dụng cho loại nhà đó. Với chủ nhà, điều thực tế là giữ những lối có sẵn như sân sau, ban công, sân thượng không bị bịt khi cải tạo.
Lợp mái sân sau có cần xin phép không?
Tuỳ quy chế quản lý kiến trúc của khu và quy định xây dựng hiện hành. Nhiều khu đô thị không cho thay đổi phần sân sau. Hỏi ban quản lý khu và nơi tiếp nhận thủ tục xây dựng trước khi làm.
Shophouse cho thuê làm nhà hàng thì ai lo phòng cháy?
Thường người thuê, với tư cách người sử dụng và đơn vị kinh doanh, phải đáp ứng điều kiện phòng cháy theo loại hình của mình, còn chủ nhà có trách nhiệm với phần thuộc về công trình. Phân chia cụ thể nên ghi rõ trong hợp đồng và hỏi người có chuyên môn.
Sạc ô tô điện trong hầm nhà liền kề có an toàn không?
Có thể làm an toàn hơn nếu có đường điện và bộ sạc riêng do thợ có chuyên môn lắp, có đầu báo ở hầm liên kết với các tầng ở, cửa ngăn giữa hầm và cầu thang luôn đóng, và không để đồ dễ cháy quanh xe.
Xe đỗ kín đường nội khu ban đêm thì phản ánh với ai?
Phản ánh với ban quản lý khu đô thị trước. Nếu không được giải quyết, có thể phản ánh với chính quyền cấp xã hoặc lực lượng chức năng về trật tự giao thông tại địa phương.
Mua nhà liền kề đã qua cải tạo nên kiểm gì về lối thoát?
Kiểm sân sau còn mở không, ban công các tầng có chỗ chờ cứu không, cửa tum mở từ trong được không, tầng trệt có kho hàng hay bếp chặn lối ra không, và phần cải tạo có được phép theo quy chế khu không.