Hợp đồng thuê để ở nên có ít nhất năm điều về lối thoát nạn: hiện trạng lúc bàn giao, chìa khoá và giờ khoá cổng, việc cải tạo nào bị cấm, chỗ để và sạc xe, và cách báo – sửa khi lối thoát có vấn đề. Viết vài dòng này lúc ký mất mười phút, nhưng tránh được những cuộc cãi nhau kéo dài khi chủ nhà và người thuê nhớ khác nhau.
Phần lớn hợp đồng thuê phòng trọ, căn hộ chỉ ghi giá, tiền cọc, thời hạn, điện nước. Lối thoát nạn hầu như không được nhắc, cho tới khi có người khoá sân thượng, có người lắp khung sắt kín ban công, hay có người để xe điện sạc ở chân cầu thang. Bài này viết cho cả người thuê lẫn chủ nhà, theo nguyên lý của Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở năm 2023; chuyện thuê mặt bằng kinh doanh và hồ sơ phòng cháy của cơ sở là mảng khác.
Vì sao lối thoát nên nằm trong hợp đồng
Hợp đồng thuê nhà ở là thoả thuận giữa hai bên; ngoài những gì luật bắt buộc, hai bên tự do thoả thuận các điều khoản không trái luật và đạo đức xã hội. Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự quy định khung chung về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê như bảo đảm cho thuê đúng hiện trạng, bảo trì, sử dụng đúng mục đích, không tự ý cải tạo. Nhưng khung đó không đi tới chi tiết "ai giữ chìa sân thượng".
Chính những chi tiết nhỏ mới là chỗ hay tranh cãi. Chủ nhà nói đã giao chìa, người thuê nói chưa bao giờ nhận. Người thuê lắp thêm lưới kín ban công để giữ trẻ con, chủ nhà nói đó là bịt lối thoát. Chủ nhà đổi giờ đóng cổng sớm hơn, người thuê về muộn không vào được, cãi nhau, rồi cổng bị thay bằng loại khoá khác mà không ai được báo. Ghi vào hợp đồng biến những thoả thuận miệng thành cam kết có chữ ký.
Ghi vào hợp đồng cũng giúp khi đổi người. Người quản lý mới, người thuê mới, hay chủ nhà mới khi bán nhà đều đọc được những gì đã thống nhất. Không có giấy, mọi thứ bắt đầu lại từ đầu.
Biên bản bàn giao: phần lối thoát nạn
Biên bản bàn giao nhà là phụ lục quan trọng nhất của hợp đồng thuê, nhưng thường chỉ liệt kê đồ đạc. Nên thêm một phần riêng về lối thoát, ghi hiện trạng tại ngày bàn giao, có ảnh kèm theo:
| Hạng mục | Ghi gì trong biên bản |
|---|---|
| Đường ra chính | Cầu thang nào, cửa nào ra đường, khoá loại gì, ai giữ chìa |
| Đường ra thứ hai | Sân thượng, ban công, lối sang nhà bên: có hay không, mở bằng cách nào |
| Khung sắt cửa sổ, ban công | Có ô mở không, chốt từ bên trong không, đã thử mở chưa |
| Đèn cầu thang, đèn khi mất điện | Có, đang hoạt động hay hỏng |
| Thiết bị báo cháy, bình chữa cháy | Vị trí, số lượng, tình trạng nhìn thấy được |
| Chỗ để xe, chỗ sạc xe | Ở đâu, có cách chân cầu thang không, ổ sạc riêng hay dùng chung |
| Thiết bị thoát nạn trong phòng | Nếu có: mặt nạ lọc khói, thang dây, búa phá kính và tình trạng |
Hai bên cùng đi xem, cùng thử mở cửa sân thượng và ô mở khung sắt, cùng chụp ảnh và ký. Khi trả nhà, đối chiếu lại với biên bản này: nếu ô mở bị hàn chết trong thời gian thuê, rõ ngay là xảy ra khi nào.
Điều khoản về chìa khoá, giờ khoá cổng và sân thượng
Giao chìa. Ghi rõ người thuê được giao những chìa nào, bao gồm chìa hoặc mã cổng chính và cách mở cửa sân thượng. Nếu chủ nhà không muốn giao chìa sân thượng, hợp đồng nên ghi cửa này dùng loại khoá mở được từ bên trong không cần chìa.
Giờ khoá cổng. Ghi giờ khoá, cách mở cổng sau giờ khoá và nguyên tắc: khoá cổng không được làm người bên trong không ra được. Khoá ổ treo phía ngoài khi có người ở bên trong là điều nên ghi rõ là không làm.
Thay đổi khoá. Chủ nhà khi đổi khoá cổng, khoá sân thượng phải báo trước và giao chìa mới hoặc mã mới cho từng phòng. Người thuê không tự lắp thêm khoá vào cửa chung.
Người ở cùng và khách. Hợp đồng thường chỉ ghi tên người đứng thuê, nhưng trong phòng có thể có người ở ghép, người thân đến ở tạm. Nên ghi rằng mọi người thực tế ở trong nhà đều được biết cách mở cổng và cửa sân thượng, để đêm có sự cố không ai bị kẹt chỉ vì không phải người ký hợp đồng.
Chìa dự phòng. Ghi nơi để chìa dự phòng cho cửa thoát nạn, ví dụ hộp kính cạnh cửa, và ai kiểm tra định kỳ.
Điều khoản về cải tạo và lắp thêm
Phần lớn lối thoát mất đi không phải vì nhà xây sai, mà vì người ta lắp thêm thứ gì đó sau khi vào ở. Hợp đồng nên ghi những điều sau:
- Người thuê không lắp khung sắt, lưới kín, vách ngăn che ô mở ban công hay cửa sổ đang là đường thoát; muốn lắp lưới an toàn cho trẻ con thì chọn loại có thể mở hoặc tháo nhanh và báo chủ nhà.
- Người thuê không chia nhỏ phòng, làm thêm gác, dựng vách gỗ, vách nhựa khi chưa có đồng ý bằng văn bản.
- Chủ nhà không xây thêm, đặt thêm vật dụng vào cầu thang, hành lang, sân thượng làm thu hẹp đường đi trong thời gian cho thuê.
- Việc làm ô mở trên khung sắt có sẵn, đổi khoá cửa thoát nạn: ai đề xuất, ai chi trả, làm trong bao lâu.
- Khi trả nhà, những gì người thuê đã lắp thêm làm ảnh hưởng lối thoát phải tháo dỡ, trả lại hiện trạng.
Luật Nhà ở cho bên cho thuê quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp, trong đó có việc bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà. Ghi rõ điều này trong hợp đồng giúp người thuê biết giới hạn từ đầu, và giúp chủ nhà có căn cứ nếu cần.
Chỗ để xe và sạc xe điện
Ở nhà trọ, chung cư mini, tầng trệt thường vừa là lối ra duy nhất vừa là bãi xe. Xe máy, nhất là xe điện đang sạc, xếp sát chân cầu thang là kịch bản rủi ro mà nhiều nhà mắc phải. Hợp đồng là chỗ tốt để thống nhất quy tắc ngay từ đầu, thay vì dán thông báo rồi không ai theo.
Nên ghi: mỗi phòng được để bao nhiêu xe, khu để xe ở đâu, lối từ chân cầu thang ra cổng phải luôn trống bao nhiêu (ghi bằng mô tả, ví dụ "không để xe trong khoảng từ chân cầu thang tới cổng"), sạc xe điện ở khu nào, giờ nào, ổ cắm do ai lắp. Nếu chủ nhà cấm sạc trong phòng ở, cũng nên ghi và bố trí chỗ sạc thay thế để quy định không chỉ nằm trên giấy.
Nếu nhà có nhiều người thuê, những quy tắc chung về xe nên giống nhau cho mọi phòng, đính kèm hợp đồng dưới dạng nội quy. Một người thuê thấy phòng bên được để xe sát cầu thang còn mình thì không sẽ khó chấp hành. Khi nội quy thay đổi, chủ nhà báo trước cho mọi phòng và lấy xác nhận đã đọc.
Điều khoản này có lợi cho cả hai bên. Người thuê biết rõ được làm gì; chủ nhà có căn cứ nhắc nhở người vi phạm mà không bị coi là đặt ra quy định tuỳ tiện.
Điều khoản báo và sửa khi lối thoát có vấn đề
Một điều khoản ngắn về trình tự báo – sửa giúp hai bên không phải tranh cãi "ai phải làm gì":
- Người thuê phát hiện lối thoát bị khoá, bị chắn, đèn hỏng, ô mở kẹt thì báo chủ nhà hoặc người quản lý bằng tin nhắn kèm ảnh.
- Chủ nhà xác nhận đã nhận trong một thời gian ngắn hai bên thống nhất.
- Việc đơn giản như mở khoá, dọn vật cản, thay bóng đèn được làm ngay trong thời hạn ngắn; việc cần thợ thì hẹn ngày cụ thể.
- Nếu chủ nhà không sửa sau thời hạn đã hẹn, hai bên thoả thuận trước cách xử lý: người thuê được tự gọi thợ cho những việc nhỏ và trừ chi phí có hoá đơn, hoặc cùng làm việc với tổ trưởng, chính quyền xã, phường.
- Việc người thuê phản ánh tới cơ quan nhà nước khi lối thoát không được sửa không bị coi là vi phạm hợp đồng.
Điều cuối cùng trong danh sách đáng được viết rõ, vì đây là quyền của người thuê theo pháp luật, và viết ra giúp cả hai bên yên tâm rằng không ai dùng hợp đồng để chặn quyền đó.
Những điều khoản không nên ký
Có những dòng đôi khi xuất hiện trong hợp đồng mẫu tự soạn mà người thuê nên đề nghị bỏ hoặc sửa. Ví dụ: "bên thuê tự chịu mọi rủi ro về cháy nổ, bên cho thuê không chịu trách nhiệm trong mọi trường hợp"; "bên thuê không được phản ánh, khiếu nại tới bất kỳ cơ quan nào"; "bên thuê chịu phạt nếu cơ quan chức năng đến kiểm tra". Những điều khoản này hoặc đi ngược quy định pháp luật, hoặc nhằm ngăn người thuê dùng quyền của mình.
Theo Bộ luật Dân sự, giao dịch có nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu; phần vô hiệu không làm mất hiệu lực các phần khác nếu tách được. Nghĩa là ký rồi chưa chắc đã bị ràng buộc, nhưng để tới lúc phải tranh luận một điều khoản có hiệu lực hay không thì đã mất thời gian và tốn công. Tốt hơn là sửa trước khi ký.
Về phía chủ nhà, không nên đưa vào hợp đồng những cam kết mình không giữ được, như "toà nhà đạt mọi tiêu chuẩn phòng cháy" khi chưa từng được kiểm tra. Cam kết đúng mức thực tế, kèm những việc cụ thể sẽ làm, có lợi hơn khi xảy ra tranh chấp. Nếu hợp đồng có giá trị lớn hoặc bạn không chắc một điều khoản, có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) trước khi ký.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê phòng trọ không ghi gì về lối thoát thì chủ nhà có trách nhiệm không?
Vẫn có. Trách nhiệm phòng cháy và bảo đảm nhà cho thuê an toàn đến từ luật, không chỉ từ hợp đồng. Hợp đồng chỉ làm rõ chi tiết ai làm gì. Không ghi thì khi tranh chấp, hai bên dựa vào quy định chung và thực tế ai kiểm soát chỗ đó.
Người thuê có được tự lắp lưới an toàn cho trẻ ở ban công không?
Nên báo và thống nhất với chủ nhà trước. Nếu ban công là đường thoát thứ hai, chọn loại lưới hoặc khung có thể mở hoặc tháo nhanh từ bên trong, và để lại cách mở cho mọi người trong nhà. Lưới kín cố định có thể biến ban công thành ngõ cụt.
Chủ nhà không giao chìa sân thượng có được không?
Chủ nhà có thể không giao chìa nếu cửa sân thượng dùng loại khoá mở được từ bên trong mà không cần chìa. Nếu cửa khoá ổ treo và chỉ chủ nhà giữ chìa, sân thượng mất tác dụng làm đường thoát. Đây là điểm nên ghi rõ trong hợp đồng.
Biên bản bàn giao có cần công chứng không?
Biên bản bàn giao là phụ lục do hai bên lập và ký, thường không bắt buộc công chứng. Điều quan trọng là ghi đúng hiện trạng, có ảnh kèm theo, có chữ ký và ngày của cả hai bên, mỗi bên giữ một bản để đối chiếu khi trả nhà.
Hợp đồng ghi cấm người thuê phản ánh với cơ quan nhà nước có hiệu lực không?
Điều khoản ngăn người thuê dùng quyền phản ánh, khiếu nại, tố cáo có nguy cơ bị coi là trái pháp luật và vô hiệu phần đó. Tuy vậy, tốt nhất là đề nghị bỏ điều khoản này trước khi ký để tránh tranh cãi về sau.
Ở ghép nhiều người, ai nên đứng tên ký các điều khoản về lối thoát?
Người đứng tên hợp đồng chịu trách nhiệm trước chủ nhà, nhưng mọi người cùng ở nên được đọc phần lối thoát và biết cách mở cửa, chìa để đâu. Có thể ghi danh sách người cùng ở vào phụ lục và để họ cùng ký phần nội quy chung.