Việc người thuê phản ánh lối thoát nạn không phải là căn cứ để chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê. Khi hợp đồng còn thời hạn, chủ nhà chỉ được đơn phương chấm dứt trong những trường hợp luật cho phép và phải báo trước; tự ý cắt điện nước, khoá phòng, dọn đồ hay giữ cọc để ép người thuê đi là sai. Nhưng nếu hợp đồng đã hết hạn, chủ nhà có quyền không ký tiếp, và đây là giới hạn mà người thuê cần biết.
Bài này viết cho người thuê phòng trọ, căn hộ để ở gặp phản ứng tiêu cực sau khi đề nghị sửa cổng khoá, sân thượng khoá, bãi xe chắn cầu thang. Bài cũng viết cho chủ nhà muốn biết đâu là giới hạn của mình. Nguyên lý dựa trên Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở năm 2023; tranh chấp cụ thể nên có ý kiến người làm nghề.
Hợp đồng còn hạn: chủ nhà không thể muốn là chấm dứt
Hợp đồng thuê nhà ở ràng buộc cả hai bên trong suốt thời hạn đã ký. Luật Nhà ở liệt kê một số trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt, như bên thuê không trả tiền thuê theo thoả thuận trong một thời gian nhất định mà không có lý do chính đáng, sử dụng nhà sai mục đích, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, cho thuê lại khi không được đồng ý, làm mất trật tự, vệ sinh môi trường ảnh hưởng nghiêm trọng tới người xung quanh dù đã được nhắc nhở. Người muốn đơn phương chấm dứt phải báo trước cho bên kia theo thời hạn luật định, trừ khi hai bên có thoả thuận khác.
Phản ánh với chủ nhà hoặc với chính quyền về lối thoát không nằm trong những căn cứ đó. Ngược lại, đó là việc thực hiện quyền của người thuê và là góp phần bảo đảm an toàn chung. Nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng trái quy định, chủ nhà có thể phải bồi thường thiệt hại cho người thuê, trả lại tiền cọc và chịu các khoản phạt nếu hợp đồng có thoả thuận.
Cần đọc kỹ chính hợp đồng của bạn. Một số hợp đồng có điều khoản cho phép hai bên chấm dứt với thời gian báo trước nhất định mà không cần lý do. Nếu bạn đã ký điều khoản đó, chủ nhà có thể dựa vào nó; việc phản ánh lối thoát không làm điều khoản mất hiệu lực, nhưng hành vi đi kèm như cắt điện nước, giữ cọc thì vẫn phải đúng luật.
Phản ứng của chủ nhà: được hay không
Bảng tóm tắt theo nguyên lý. Từng trường hợp cụ thể còn tuỳ hợp đồng và chứng cứ.
| Phản ứng của chủ nhà | Đánh giá theo nguyên lý | Người thuê nên làm gì |
|---|---|---|
| Không gia hạn khi hợp đồng hết hạn | Thường là quyền của chủ nhà | Thương lượng thời gian chuyển đi, nhận lại cọc đầy đủ |
| Báo chấm dứt khi hợp đồng còn hạn, không có căn cứ | Có thể là đơn phương chấm dứt trái quy định | Trả lời bằng văn bản, đề nghị tiếp tục thực hiện hoặc bồi thường |
| Tăng giá thuê đột ngột giữa hạn | Chỉ được nếu hợp đồng cho phép hoặc hai bên đồng ý | Đối chiếu hợp đồng, từ chối mức tăng không có căn cứ |
| Cắt điện, nước, mạng để ép đi | Vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, có thể xâm phạm quyền về chỗ ở | Ghi nhận, nhờ tổ trưởng, phản ánh phường |
| Khoá cửa phòng, dọn đồ khi người thuê vắng | Có thể xâm phạm chỗ ở và tài sản | Báo công an xã, phường ngay |
| Giữ tiền cọc khi chủ nhà là bên chấm dứt sai | Thường không có căn cứ giữ | Yêu cầu trả bằng văn bản, sau đó hoà giải, khởi kiện |
Hiến pháp ghi nhận quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở của công dân; tự ý vào chỗ ở của người khác khi không được đồng ý có thể bị xử lý, nặng thì có thể bị xem xét theo Bộ luật Hình sự. Phòng đang cho thuê theo hợp đồng còn hiệu lực là chỗ ở của người thuê, kể cả khi chủ nhà vẫn là chủ sở hữu.
Giữ chứng cứ cho thấy mối liên hệ
Khó nhất trong những tranh chấp này là chứng minh chủ nhà phản ứng vì bạn đã phản ánh. Những thứ nên giữ:
- Lịch sử phản ánh: tin nhắn, văn bản gửi chủ nhà, số tiếp nhận nếu đã gửi chính quyền, kèm ngày giờ.
- Tin nhắn, thông báo của chủ nhà sau đó, nhất là những câu nhắc tới việc bạn đã phản ánh.
- Hợp đồng thuê, phụ lục, biên bản bàn giao, giấy biên nhận tiền cọc và các lần trả tiền thuê.
- Ghi nhận việc bị cắt điện nước, khoá cửa: ảnh, video, thời điểm, người cùng chứng kiến.
- Lời xác nhận của những phòng khác nếu họ cũng thấy hoặc cũng bị đối xử tương tự.
- Ghi chú các cuộc nói chuyện trực tiếp ngay sau khi kết thúc: ai nói gì, lúc nào, có ai nghe; rồi nhắn lại cho chủ nhà một tin xác nhận nội dung chính.
Thời gian giữa lúc phản ánh và lúc bị báo chấm dứt cũng là một dấu hiệu. Một hợp đồng đang êm thấm suốt một năm, ba ngày sau khi bạn gửi phản ánh lên phường thì nhận thông báo trả phòng: chuỗi thời gian đó tự nói lên nhiều điều khi được trình bày cùng chứng cứ.
Trình tự xử lý gợi ý
Đi từ cách nhẹ đến cách nặng, giữ bình tĩnh và để lại dấu vết ở mỗi bước:
- Trả lời thông báo của chủ nhà bằng văn bản hoặc tin nhắn, bình tĩnh, nêu hợp đồng còn hạn tới ngày nào, đề nghị chủ nhà nêu căn cứ chấm dứt.
- Đề nghị gặp trực tiếp, có thể mời tổ trưởng tổ dân phố hoặc người cả hai bên tin cậy cùng ngồi.
- Nếu không thoả thuận được, nhờ tổ hoà giải ở cơ sở; với hành vi cắt điện nước, khoá phòng, phản ánh ngay tới Uỷ ban nhân dân và công an xã, phường.
- Nếu chủ nhà vẫn chấm dứt trái quy định, gửi yêu cầu bằng văn bản về việc trả cọc, bồi thường các khoản thiệt hại có chứng từ như chi phí chuyển nhà.
- Khi các bước trên không có kết quả, cân nhắc khởi kiện tại toà án nhân dân khu vực nơi có nhà; trước khi kiện nên hỏi người làm nghề về chứng cứ và khả năng thực tế.
Song song, hãy tiếp tục theo dõi phản ánh lối thoát mà bạn đã gửi. Việc bị gây khó không làm phản ánh đó mất giá trị, và nếu cơ quan chức năng đã kiểm tra, kết quả kiểm tra là thêm một mảnh chứng cứ cho thấy phản ánh của bạn có cơ sở.
Người ở ghép, người thuê lại: khi người ký hợp đồng không phải là bạn
Nhiều người ở trọ không đứng tên hợp đồng: ở ghép với bạn, thuê lại một phòng trong căn hộ người khác đã thuê nguyên căn, hay ở cùng người thân. Khi bạn là người phản ánh mà người bị chủ nhà gây khó lại là người đứng tên, hoặc ngược lại, mọi chuyện rối hơn.
Về nguyên tắc, hợp đồng ràng buộc chủ nhà với người đứng tên. Người ở cùng không có quan hệ hợp đồng trực tiếp với chủ nhà, nhưng vẫn có quyền phản ánh như mọi công dân, và chỗ ở thực tế của họ vẫn được pháp luật bảo vệ khỏi việc bị xâm phạm tuỳ tiện. Nếu bạn thuê lại từ người thuê chính, quan hệ của bạn là với người đó; việc người thuê chính có được cho thuê lại hay không phụ thuộc vào hợp đồng gốc và sự đồng ý của chủ nhà.
Lời khuyên thực tế: trước khi phản ánh, nói chuyện với người đứng tên hợp đồng để cùng thống nhất, cùng ký, để chủ nhà không thể dồn áp lực lên một người. Khi xảy ra tranh chấp, người đứng tên là người có tư cách rõ nhất để yêu cầu trả cọc và bồi thường; người ở cùng nên giữ chứng cứ về khoản tiền mình đã góp.
Thực tế của người thuê và lựa chọn hợp lý
Pháp luật có quyền, nhưng người thuê trọ thường không có nhiều thời gian và tiền bạc để theo một vụ kiện. Nhiều người chọn chuyển đi và chỉ đòi lại tiền cọc cùng chi phí chuyển nhà. Đó là lựa chọn hợp lý, không phải đầu hàng. Điều quan trọng là bạn biết mình có những lựa chọn nào để thương lượng từ vị thế có hiểu biết, thay vì rời đi trong lúc bị doạ và mất luôn tiền cọc.
Nếu bạn thuộc diện được trợ giúp pháp lý miễn phí của nhà nước, như người thuộc hộ nghèo, người có công, người khuyết tật và một số nhóm khác theo luật, hãy liên hệ trung tâm trợ giúp pháp lý cấp tỉnh. Bạn cũng có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) để biết vụ việc của mình nên đi theo hướng nào. Đừng bỏ qua tổ trưởng tổ dân phố: trong nhiều tranh chấp nhỏ, một người có uy tín trong khu đứng ra nói chuyện hiệu quả hơn nhiều văn bản.
Góc chủ nhà: muốn chấm dứt thì làm đúng, và đừng trả đũa
Chủ nhà có thể có lý do thật để không muốn tiếp tục cho một người thuê, kể cả lý do chẳng liên quan tới chuyện lối thoát. Nếu hợp đồng còn hạn, hãy dựa vào đúng căn cứ luật và hợp đồng cho phép, báo trước theo đúng thời hạn, trả lại tiền cọc theo thoả thuận. Nếu không có căn cứ, hãy thương lượng: đề nghị người thuê chuyển đi với một khoản hỗ trợ hợp lý thường rẻ hơn và nhanh hơn nhiều so với tranh chấp.
Tránh mọi hành vi có thể bị coi là trả đũa người đã phản ánh. Ngoài rủi ro pháp lý trực tiếp, hành vi đó gửi một thông điệp tới mọi người thuê khác rằng nói ra là bị đuổi, và từ đó những vấn đề an toàn trong nhà sẽ không còn ai báo cho bạn biết nữa. Khi có sự cố, việc chủ nhà đã từng biết mà không sửa, lại còn gây khó cho người báo, là một tình tiết rất bất lợi.
Cách xử lý tốt nhất với một phản ánh về lối thoát là sửa nó, cảm ơn người phản ánh, và thông báo cho mọi phòng biết đã sửa.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà có được chấm dứt hợp đồng vì người thuê phản ánh lên phường không?
Việc phản ánh không thuộc các căn cứ để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Nếu chủ nhà chấm dứt khi hợp đồng còn hạn mà không có căn cứ hợp pháp, chủ nhà có thể phải bồi thường, trả cọc và chịu phạt nếu hợp đồng có thoả thuận.
Hợp đồng hết hạn, chủ nhà không cho thuê tiếp thì có làm gì được không?
Khi hợp đồng đã hết hạn, chủ nhà thường có quyền không ký tiếp. Bạn nên thương lượng thời gian chuyển đi hợp lý và yêu cầu trả lại tiền cọc đầy đủ sau khi trừ các khoản đúng thoả thuận. Lịch sử phản ánh vẫn nên giữ nếu sau này cần.
Chủ nhà cắt điện nước để ép người thuê đi thì báo ai?
Ghi nhận bằng ảnh, video, thời điểm, nhờ tổ trưởng tổ dân phố can thiệp, và phản ánh tới Uỷ ban nhân dân, công an xã, phường nơi có nhà. Cắt dịch vụ thiết yếu khi hợp đồng còn hiệu lực là vi phạm nghĩa vụ của bên cho thuê.
Chủ nhà giữ tiền cọc sau khi tự chấm dứt hợp đồng có đúng không?
Thường không có căn cứ, nếu chủ nhà là bên chấm dứt mà không có lý do hợp pháp. Bạn gửi yêu cầu trả cọc bằng văn bản, sau đó nhờ hoà giải ở cơ sở, và nếu cần thì khởi kiện tại toà án nhân dân khu vực nơi có nhà.
Người thuê trọ có được trợ giúp pháp lý miễn phí không?
Tuỳ thuộc bạn có thuộc nhóm được trợ giúp theo Luật Trợ giúp pháp lý hay không, như người thuộc hộ nghèo, người có công, người khuyết tật và một số nhóm khác. Liên hệ trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước cấp tỉnh để được hướng dẫn.
Chủ nhà khoá cửa phòng khi người thuê đi vắng thì làm gì?
Không tự phá khoá. Báo ngay công an xã, phường nơi có nhà, ghi nhận hiện trạng bằng ảnh, video, nhờ người làm chứng. Phòng đang thuê theo hợp đồng còn hiệu lực là chỗ ở của bạn, và việc chủ nhà tự ý khoá, dọn đồ có thể xâm phạm chỗ ở, tài sản.