Lỗi lối thoát nạn phát hiện ở chung cư mới bàn giao, như cửa ngăn cháy không tự đóng, đèn sự cố không sáng, quạt tăng áp không chạy hay cửa ra tầng trệt bị khoá, cần được ghi nhận bằng văn bản và yêu cầu chủ đầu tư sửa trong phạm vi bảo hành. Cư dân không nên tự bỏ tiền sửa, càng không nên dùng kinh phí bảo trì chung để sửa những lỗi thi công mà chủ đầu tư còn trách nhiệm.
Bài này dành cho người vừa nhận căn hộ, đại diện tầng và ban quản trị lâm thời ở những toà nhà mới. Bài phân biệt lỗi bảo hành với lỗi vận hành, chỉ cách lập danh sách lỗi, gửi yêu cầu và theo dõi, cũng như hồ sơ về phòng cháy mà cư dân có quyền hỏi. Cách kiểm tra lối thoát khi đi xem căn trước khi mua đã có bài riêng; ở đây là sau khi đã nhận nhà.
Những lỗi lối thoát hay gặp ở toà nhà mới
Toà nhà vừa hoàn thành thường còn những hạng mục chưa chỉnh xong hoặc được làm vội để kịp bàn giao. Danh sách thường gặp:
- Cửa buồng thang bộ, cửa ngăn cháy không tự đóng lại vì tay co thuỷ lực chưa chỉnh hoặc lắp sai.
- Đèn chỉ dẫn lối ra, đèn chiếu sáng khi mất điện không sáng khi ngắt điện thử.
- Quạt tăng áp buồng thang, quạt hút khói hành lang chưa chạy hoặc chạy nhưng không đủ áp, cửa thang bị gió đẩy khó mở.
- Lối ra từ buồng thang ở tầng trệt dẫn vào khu thương mại khối đế, ngoài giờ bị khoá.
- Cửa lên mái hoặc tầng kỹ thuật bị khoá ổ treo, không có cách mở từ trong.
- Buồng thang, sảnh tầng hầm còn vật liệu thi công, cốp pha, thùng sơn.
- Chuông báo cháy, nút ấn báo cháy chưa đấu nối hoặc báo lỗi liên tục.
Không phải lỗi nào cư dân cũng tự phát hiện được; những hệ thống như quạt tăng áp, báo cháy cần người có chuyên môn kiểm tra. Nhưng những gì nhìn thấy, sờ thấy như cửa không đóng, đèn không sáng, cửa bị khoá thì bất kỳ ai cũng ghi nhận được.
Lỗi bảo hành, lỗi vận hành hay thay đổi sau bàn giao
Phân loại đúng giúp gửi yêu cầu tới đúng người. Bảng theo nguyên lý; trường hợp cụ thể căn cứ hợp đồng mua bán và quy chế toà nhà:
| Loại | Dấu hiệu | Gửi yêu cầu tới |
|---|---|---|
| Lỗi thi công, thiết bị trong thời hạn bảo hành | Có từ khi bàn giao, do lắp đặt hoặc thiết bị hỏng sớm | Chủ đầu tư, qua bộ phận bảo hành |
| Lỗi vận hành hằng ngày | Thiết bị tốt nhưng bị chèn, bị khoá, bị tắt do người dùng hoặc bảo vệ | Đơn vị quản lý vận hành |
| Thay đổi do cư dân, khách thuê khối đế | Ai đó lắp thêm vách, khoá, đặt quầy hàng | Đơn vị vận hành yêu cầu khôi phục; ban quản trị theo dõi |
| Lỗi thiết kế, thiếu hạng mục | Không có cửa, không có đèn từ đầu ở chỗ cần có | Chủ đầu tư; có thể cần cơ quan phòng cháy xem xét |
Ranh giới giữa lỗi bảo hành và lỗi vận hành đôi khi mờ: tay co cửa hỏng sau vài tháng có thể vì chất lượng kém, cũng có thể vì bị chèn mở liên tục. Khi chưa rõ, cứ gửi tới cả chủ đầu tư và đơn vị vận hành, đề nghị hai bên cùng kiểm tra và xác định.
Lúc nhận nhà: đừng chỉ ký cho phần trong căn hộ
Biên bản nhận căn hộ thường chỉ liệt kê những gì bên trong cửa căn: tường, sàn, cửa sổ, thiết bị vệ sinh. Phần hành lang trước cửa, cửa buồng thang tầng mình, đèn chỉ dẫn ngay góc rẽ không nằm trong biên bản, nên những lỗi ở đó không ai ký nhận. Khi đi nhận nhà, bạn nên dành thêm mười phút đi tới buồng thang gần nhất, thử đóng mở cửa, nhìn đèn, đi xuống vài tầng.
Nếu thấy lỗi, đề nghị nhân viên bàn giao ghi thêm vào biên bản một dòng ghi chú về phần chung, hoặc gửi một văn bản riêng ngay trong ngày cho bộ phận bảo hành, kèm ảnh. Nhiều chủ đầu tư từ chối ghi phần chung vào biên bản căn hộ; khi đó văn bản riêng có xác nhận đã nhận là đủ để lưu dấu thời điểm bạn đã báo.
Giai đoạn nhận nhà rộ cũng là lúc dễ sửa nhất, vì đội thi công và nhà thầu thiết bị vẫn còn ở công trường. Lập nhóm cư dân theo tầng từ sớm, chia nhau đi kiểm, gộp danh sách gửi một lần sẽ hiệu quả hơn nhiều so với mỗi căn gửi lẻ sau khi nhà thầu đã rút.
Bảo hành nhà chung cư: chủ đầu tư chịu gì
Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định bên bán nhà ở, trong đó có chủ đầu tư dự án chung cư, có trách nhiệm bảo hành nhà ở đã bán. Nội dung bảo hành gồm sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, các thiết bị gắn với nhà và các hạng mục hư hỏng khác theo quy định, trừ hư hỏng do người sử dụng gây ra. Hệ thống cửa thoát nạn, đèn sự cố, quạt tăng áp, báo cháy là thiết bị gắn với công trình, nằm trong phần sở hữu chung, nên lỗi thi công, lỗi thiết bị trong thời hạn bảo hành thuộc trách nhiệm chủ đầu tư.
Thời hạn bảo hành nhà chung cư được tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, theo mức tối thiểu luật định và có thể dài hơn nếu hợp đồng mua bán ghi. Thiết bị kèm theo có thể có thời hạn bảo hành riêng của nhà sản xuất. Vì các mức này nằm trong văn bản pháp luật và hợp đồng của từng dự án, hãy mở hợp đồng mua bán căn hộ của mình, tìm điều khoản bảo hành, và đối chiếu văn bản đang có hiệu lực.
Một điểm cư dân hay bỏ qua: bảo hành là nghĩa vụ đã được tính trong giá bán. Chủ đầu tư không được yêu cầu cư dân trả thêm cho việc sửa lỗi trong phạm vi bảo hành.
Yêu cầu chủ đầu tư sửa: từng bước
Một yêu cầu bảo hành có kết quả cần cụ thể, có chứng cứ, gửi đúng kênh và được theo dõi:
- Đi kiểm tra theo nhóm, mỗi người một tầng hoặc một khu, ghi lại vị trí, mô tả lỗi, ảnh hoặc video ngắn, ngày giờ.
- Tổng hợp thành một danh sách chung, đánh số từng lỗi, chia mức ưu tiên: nguy hiểm trước mắt, cần sửa sớm, theo dõi.
- Gửi văn bản yêu cầu bảo hành cho chủ đầu tư qua kênh chính thức, có thể nhờ ban quản trị hoặc ban quản trị lâm thời gửi thay mặt cư dân, đề nghị thời hạn khắc phục và đề nghị chủ đầu tư phản hồi bằng văn bản.
- Giữ bản sao có xác nhận đã nhận, số công văn đến hoặc thư xác nhận.
- Khi chủ đầu tư sửa, cùng kiểm tra lại từng lỗi theo số thứ tự, đánh dấu đã đạt hay chưa, chụp ảnh sau khi sửa.
- Những lỗi chưa đạt đưa vào đợt yêu cầu tiếp theo, kèm lịch sử đã yêu cầu.
Gửi theo danh sách có số thứ tự giúp tránh tình trạng chủ đầu tư sửa một vài lỗi dễ rồi báo "đã khắc phục xong". Mỗi lỗi một dòng, mỗi dòng có trạng thái.
Hồ sơ phòng cháy và hồ sơ bàn giao: cư dân hỏi được gì
Theo pháp luật về phòng cháy, công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế và nghiệm thu về phòng cháy phải được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra kết quả nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng. Với chung cư, đây là thủ tục mà chủ đầu tư phải hoàn thành. Cư dân, thông qua ban quản trị, có thể đề nghị chủ đầu tư cung cấp thông tin về kết quả nghiệm thu phòng cháy của toà nhà.
Khi bàn giao nhà chung cư cho ban quản trị, chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ liên quan tới quản lý, vận hành, trong đó có hồ sơ hoàn công, bản vẽ, hồ sơ thiết bị và hướng dẫn vận hành. Những hồ sơ này cần cho đơn vị vận hành bảo trì đúng các hệ thống thoát nạn. Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao, ban quản trị có quyền yêu cầu và có thể đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hỗ trợ.
Chi tiết thủ tục thẩm định, nghiệm thu phòng cháy là việc của chủ đầu tư và đơn vị tư vấn, không thuộc phạm vi bài này. Điều cư dân cần biết là có những hồ sơ đó, và mình có quyền hỏi.
Khi chủ đầu tư chậm hoặc từ chối
Nếu chủ đầu tư không trả lời hoặc trả lời chung chung, cư dân có thể gửi lại yêu cầu lần hai nêu rõ thời hạn, đồng thời phản ánh tới Sở Xây dựng cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Với những lỗi khiến lối thoát mất tác dụng như cửa ra tầng trệt bị khoá, đèn sự cố cả buồng thang không sáng, nên phản ánh thêm tới cơ quan Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ hoặc công an phường nơi có toà nhà, vì đây là vấn đề an toàn chứ không chỉ là tranh chấp hợp đồng.
Với lỗi nguy hiểm trước mắt mà chủ đầu tư chậm sửa, ban quản trị có thể cân nhắc cho đơn vị vận hành xử lý tạm để giữ an toàn, ghi nhận đầy đủ chi phí và chứng từ, rồi yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả. Đây là quyết định cần cân nhắc kỹ và nên có ý kiến người làm nghề, vì có thể dẫn tới tranh cãi về việc ai đã làm hỏng gì.
Tranh chấp bảo hành kéo dài, giá trị lớn có thể được giải quyết qua thương lượng, hoà giải hoặc toà án. Khi tới bước đó, cư dân thường cử đại diện, và nên có luật sư.
Câu hỏi thường gặp
Cửa thang thoát hiểm chung cư mới không tự đóng thì báo ai?
Nếu lỗi có từ khi bàn giao do tay co hoặc lắp đặt, báo chủ đầu tư qua bộ phận bảo hành. Nếu cửa tốt nhưng bị ai đó chèn mở, báo đơn vị quản lý vận hành. Khi chưa rõ, gửi cả hai và đề nghị cùng kiểm tra.
Chủ đầu tư có được thu tiền khi sửa lỗi trong thời hạn bảo hành không?
Bảo hành là nghĩa vụ của bên bán nhà và đã được tính trong giá bán. Với hư hỏng thuộc phạm vi bảo hành, không do người sử dụng gây ra, chủ đầu tư không nên thu thêm tiền của cư dân. Đối chiếu điều khoản bảo hành trong hợp đồng mua bán.
Có nên dùng kinh phí bảo trì để sửa lỗi lối thoát ở toà nhà mới không?
Không nên với lỗi thi công, thiết bị còn trong thời hạn bảo hành, vì đó là trách nhiệm của chủ đầu tư. Kinh phí bảo trì dùng cho việc bảo trì phần sở hữu chung theo kế hoạch. Dùng sai mục đích dễ dẫn tới khiếu nại của cư dân.
Cư dân có quyền hỏi kết quả nghiệm thu phòng cháy của toà nhà không?
Cư dân, thông qua ban quản trị, có thể đề nghị chủ đầu tư cung cấp thông tin về kết quả nghiệm thu phòng cháy. Khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành cho ban quản trị.
Chủ đầu tư không trả lời yêu cầu bảo hành thì làm gì?
Gửi yêu cầu lần hai có thời hạn rõ, phản ánh tới Sở Xây dựng cấp tỉnh, và với lỗi ảnh hưởng an toàn thì phản ánh thêm tới cơ quan phòng cháy hoặc công an phường. Tranh chấp kéo dài có thể đưa ra hoà giải hoặc toà án, nên có luật sư.
Một căn hộ có thể tự gửi yêu cầu bảo hành phần chung không?
Có thể, nhưng yêu cầu do ban quản trị hoặc nhiều cư dân cùng gửi, có danh sách lỗi đánh số và ảnh kèm theo, thường được xử lý nhanh và đầy đủ hơn. Một căn hộ phát hiện lỗi nên báo ban quản trị để gộp vào danh sách chung.